Apartamento em Lumiar
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Apartamento T2 com 53 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 278 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 201 211 €, 27,6% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 53 m², certificado energético E. Localizado em rua Pedro de Queirós Pereira, 19, freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Andar térreo elevado proporciona vistas desobstruídas e excelente ventilação, enquanto está convenientemente localizado perto de escolas, parques e uma estação de metro para facilitar os deslocamentos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €278,000 está significativamente acima do valor justo de €201,211, representando uma diferença de €76,789 (38.2%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €201,211 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €278,000 situa-se €76,789 (38.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €278,000 face à base da zona de rua Pedro de Queirós Pereira, 19 de €223,951 (€4,225/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 59/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €223,951, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €201,211 (€3,796/m²), uma diferença de €76,789 (38.2%) face ao preço pedido de €278,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Pedro de Queirós Pereira, 19 | Imóvel em análise | €278,000 | €5,245 | — | 60 | 80 |
| Marvila · f10cd9 | Ativo | €280,000 | €5,490 | 4.7% | 60 | 80 |
| Odivelas · f46b64 | Ativo | €269,000 | €3,843 | 26.7% | 65 | 75 |
| Odivelas · 468209 | Ativo | €265,000 | €3,354 | 36.0% | 60 | 74 |
| Odivelas · 4681b5 | Ativo | €240,000 | €3,000 | 42.8% | — | 77 |
| Mediana | €267,000 | €3,599 | 31.4% | 60 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento bruto de 4,2% deste apartamento de 2 quartos indica uma falta de potencial financeiro necessário, dado o seu desvio de 38,2% do valor justo de €201,211, tornando-o sobrevalorizado para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Além disso, apesar da classificação de 80/100 do bairro, a classificação de 59/100 da condição do apartamento sugere que pode precisar de investimento adicional para satisfazer as expectativas dos inquilinos, diminuindo ainda mais o seu apelo como um investimento de arrendamento a longo prazo. Compra e manutenção A discrepância significativa entre o preço de listagem de €278,000 e o valor justo levanta preocupações para a estratégia de compra e manutenção, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada em 38,2%. Embora a desejabilidade da localização nos subúrbios de Lisboa seja um aspeto positivo, este desvio em relação ao valor justo pode dificultar a valorização a longo prazo e o potencial de crescimento do capital. Arrendamento familiar Embora o bairro seja bem avaliado para habitação familiar, o elevado preço de €278,000 em comparação com o valor justo de €201,211 torna-o sobrevalorizado para uma estratégia de arrendamento familiar, criando potenciais desafios de acessibilidade para inquilinos em perspectiva. A classificação moderada do apartamento de 59/100 pode desencorajar ainda mais famílias que buscam um ambiente acolhedor, limitando assim a procura neste segmento do mercado de arrendamento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco significativo de maior rotatividade de inquilinos, aumentando potencialmente os períodos de vacância e os custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 315 568 €
- Capital próprio necessário
- 93 168 €
- Prestação mensal
- 938 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -433 €
- Preço278 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 066 €
- Imposto do Selo (escritura)2224 €
- Imposto do Selo (crédito)1334 €
- Escritura, registo e banco2167 €
- Obras21 777 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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