Apartamento em Vila do Conde
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Apartamento T2 com 105 m² em Vila do Conde, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 265 074 €, 10,1% abaixo do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 105 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características Únicas: Este apartamento inclui uma lavandaria dedicada e uma despensa, aumentando tanto a funcionalidade como as opções de armazenamento para o dia-a-dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €295.000 está notavelmente acima do valor justo de €265.074, superando-o em €29.926 ou 11,3%, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda pode encontrar desafios devido ao alto preço pedido, exigindo potencial renovação ou valorização do mercado para alcançar uma revenda lucrativa. Buy-to-let angle. O rendimento bruto estimado de 3,7%, aproximadamente €910/mês em rendimento de arrendamento, alinha-se com uma estratégia de arrendamento a longo prazo, embora possa não oferecer um fluxo de caixa substancial dado o preço de compra elevado.
Avaliação
Valor justo estimado em €265,074 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €29,926 (11.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de Vila do Conde, Vila do Conde, Porto de €218,510 (€2,081/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €218,510, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €265,074 (€2,525/m²), uma diferença de €29,926 (11.3%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila do Conde · 57f791 | Imóvel em análise | €295,000 | €2,810 | — | 72 | 64 |
| Vila do Conde · f365bb | Ativo | €280,000 | €2,258 | 19.6% | 70 | 58 |
| rua Cidade de Vila Nova de Famalicão, 291 | Ativo | €295,000 | €2,269 | 19.2% | 75 | 65 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · 38b5ca | Ativo | €275,000 | €2,957 | 5.2% | 72 | 65 |
| Árvore · 83438d | Ativo | €260,000 | €2,549 | 9.3% | 75 | 65 |
| Mediana | €277,500 | €2,409 | 14.3% | 74 | 65 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Vila do Conde, com um preço de €295,000, apresenta uma diferença de 11,3% em relação ao seu valor justo de €265,074, indicando que está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de 3,7%, este investimento pode não gerar retornos satisfatórios a longo prazo, dado o preço elevado de compra. Manter e alugar Investir na propriedade em Vila do Conde por €295,000 é menos ótimo, especialmente uma vez que o seu valor justo está em €265,074, representando um prémio de 11,3%. A condição de 76/100 da propriedade e a classificação de 64/100 do bairro sugerem um potencial de apreciação limitado num mercado que já está inflacionado. Arrendamento para famílias Embora o apartamento de 2 quartos esteja situado numa área suburbana com taxas de criminalidade seguras, o seu preço de listagem de €295,000 excede o valor justo de €265,074 em 11,3%, marcando-o como sobrevalorizado. Este investimento inicial mais elevado pode desanimar inquilinos familiares que procuram preços razoáveis de arrendamento num mercado de arrendamento suburbano competitivo.
Riscos
Risco de dependência económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco elevado de que flutuações na economia possam levar a taxas de vacância aumentadas e à redução da receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 325 775 €
- Capital próprio necessário
- 89 775 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -520 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras13 536 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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