Moradia T4, 474 m² em Leiria
Moradia T4 com 474 m² em Leiria, à venda por 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 968 301 €, em linha com o preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 474 m², construído em 2007, certificado energético B. Localizado em rua Madre Teresa de Calcutá, freguesia de Leiria, concelho de Leiria, distrito de Leiria. A propriedade possui tetos duplos na sala de estar, proporcionando uma sensação espetacular de amplitude, complementada por um jardim meticulosamente paisagístico ideal para momentos de convívio ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. A propriedade está listada por €850,000, o que representa €118,301 (12.2%) abaixo do seu valor justo de €968,301, indicando que está ao preço justo dentro dos parâmetros atuais de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €968,301 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €850,000 situa-se €118,301 (12.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €850,000 face à base da zona de rua Madre Teresa de Calcutá de €670,008 (€1,414/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €670,008, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €968,301 (€2,043/m²), uma diferença de €118,301 (12.2%) face ao preço pedido de €850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Madre Teresa de Calcutá | Imóvel em análise | €850,000 | €1,793 | — | 80 | 46 |
| Leiria · 3a70c2 | Ativo | €450,000 | €2,055 | 14.6% | 75 | 46 |
| Marrazes e Barosa · 5da2fa | Ativo | €435,000 | €2,620 | 46.1% | 80 | 51 |
| rua Doutor Felizardo Prezardo Santos, 58 | Ativo | €998,000 | €3,071 | 71.2% | 80 | 55 |
| Leiria · 5da1d1 | Ativo | €250,000 | €1,852 | 3.3% | 65 | 54 |
| Mediana | €442,500 | €2,338 | 30.4% | 78 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto estável de 2,4%, que está alinhado com as tendências locais do mercado de arrendamento na região rural do Centro. No entanto, dada a classificação do bairro de 46/100, a procura potencial por arrendamentos de longo prazo pode ser limitada, apesar de a propriedade estar ao preço justo. Compra e manutenção Investir nesta propriedade com uma estratégia de compra e manutenção pode não resultar em uma valorização substancial, já que está avaliada ao preço justo em €850,000, em comparação com um valor de mercado justo de €968,301. A condição de 85/100 indica uma propriedade bem mantida, mas o bairro menos desejável pode dificultar um crescimento significativo a longo prazo no capital. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja a um preço razoável para arrendamento familiar, o rendimento de 2,4% e a pontuação do bairro de 46/100 sugerem que atrair inquilinos de qualidade pode apresentar desafios. Famílias que procuram opções residenciais podem encontrar melhores oportunidades em áreas com amenidades e experiências comunitárias mais favoráveis.
Riscos
Risco de recessão económica A propriedade enfrenta uma potencial instabilidade de rendimento com uma classificação de estabilidade económica de 45/100 e uma classificação de estabilidade dos inquilinos de 40/100, indicando uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos e volatilidade do rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 915 420 €
- Capital próprio necessário
- 235 420 €
- Prestação mensal
- 2867 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2130 €
- Preço850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões51 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6800 €
- Imposto do Selo (crédito)4080 €
- Escritura, registo e banco3540 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 33%).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (250 000 €–998 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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