Apartamento em Avenidas Novas
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Apartamento T4 com 280 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 1 390 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 148 163 €, 17,4% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 280 m², no 4º andar, construído em 1988, certificado energético C. Localizado freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta elegantes janelas em arco na sala de jantar e duas entradas, aumentando o seu potencial para personalização e uma vida moderna sem interrupções.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €1,390,000 está €241,837 (21.1%) acima do valor justo de €1,148,163, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Um comprador prudente deve exercer cautela dada essa significativa margem.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,148,163 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,390,000 situa-se €241,837 (21.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,390,000 face à base da zona de Avenidas Novas, Lisbon, Lisbon de €1,204,292 (€4,301/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,204,292, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,148,163 (€4,101/m²), uma diferença de €241,837 (21.1%) face ao preço pedido de €1,390,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Avenidas Novas · c498b7 | Imóvel em análise | €1,390,000 | €4,964 | — | 73 | 87 |
| parque Bensaude | Ativo | €795,000 | €4,938 | 0.5% | 70 | 74 |
| rua Cidade da Praia, 371 | Ativo | €465,000 | €4,009 | 19.3% | 72 | 81 |
| Campolide · 6a9230 | Ativo | €395,000 | €2,821 | 43.2% | 74 | 80 |
| Lumiar · f46b47 | Ativo | €675,000 | €4,193 | 15.5% | 72 | 76 |
| Mediana | €570,000 | €4,101 | 17.4% | 72 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a rentabilidade bruta da propriedade de 3,6%, não se apresenta como um investimento atrativo para arrendamento de longo prazo comparado ao seu valor justo de €1,148,163. O gap substancial de 21,1% indica que o preço está desalinhado com as expectativas de retorno de arrendamento. Compra e manutenção Este apartamento de 4 quartos nas Avenidas Novas, com o preço de €1,390,000, ultrapassa o preço de compra para uma estratégia de compra e manutenção, uma vez que o valor justo sugere que está sobrevalorizado. Apesar da desejável classificação do bairro de 87/100, a avaliação atual diminui os benefícios potenciais para o investidor em um cenário de manutenção a longo prazo. Arrendamento Familiar A localização central do apartamento em Lisboa e o bom estado podem atrair famílias, mas o gap de 21,1% entre o preço de listagem e o valor justo torna-o um investimento arriscado para esta estratégia. Com uma rentabilidade competitiva de apenas 3,6%, a propriedade está atualmente sobrevalorizada, diminuindo seu apelo para famílias que buscam residência a longo prazo. Arrendamento de curto prazo Esta propriedade não é ideal para arrendamento de curto prazo devido ao seu alto preço e baixa rentabilidade, que não atendem ao apetite do investidor por retornos rápidos. Sobrevalorizada a €1,390,000, esta unidade está posicionada fora da faixa lucrativa esperada no mercado de arrendamento de curto prazo.
Riscos
Sensibilidade Moderada ao Mercado Um ligeiro retrocesso nas condições económicas poderia afetar a estabilidade dos inquilinos, dado os índices de 90/100 para estabilidade econômica e 85/100 para estabilidade dos inquilinos, levando potencialmente a taxas de vacância aumentadas ou ajustes nas rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 568 372 €
- Capital próprio necessário
- 456 372 €
- Prestação mensal
- 4688 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3043 €
- Preço1 390 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões104 250 €
- Imposto do Selo (escritura)11 120 €
- Imposto do Selo (crédito)6672 €
- Escritura, registo e banco4836 €
- Obras51 494 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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