Vivenda em São Bartolomeu de Messines
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Vivenda T6 com 340 m² em São Bartolomeu de Messines, Silves, à venda por 1 179 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 108 216 €, em linha com o preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de campo, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T6 com 4 casas de banho de 340 m², construído em 2012, certificado energético B. Localizado freguesia de São Bartolomeu de Messines, concelho de Silves, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui uma ampla piscina privada rodeada por jardins paisagísticos, oferecendo várias áreas de estar ao ar livre e árvores maduras de oliveira e tangerina típicas da paisagem do Algarve.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,179,000 está posicionado €70,784 acima do valor justo de €1,108,216, representando um prémio de 6,4%. Isso sugere que a avaliação da propriedade está ao preço justo, refletindo a sua condição e localização numa área desejável.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,108,216 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,179,000 situa-se €70,784 (6.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,179,000 face à base da zona de São Bartolomeu de Messines, Silves, Faro de €880,598 (€2,590/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €880,598, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,108,216 (€3,259/m²), uma diferença de €70,784 (6.4%) face ao preço pedido de €1,179,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Bartolomeu de Messines · 7881d4 | Imóvel em análise | €1,179,000 | €3,468 | — | 73 | 72 |
| rua do Arco | Ativo | €855,000 | €2,204 | 36.5% | 75 | 66 |
| via Tarmac Road Excellent | Ativo | €795,000 | €3,142 | 9.4% | 70 | 61 |
| São Bartolomeu de Messines · f35e31 | Ativo | €795,000 | €6,913 | 99.4% | 76 | 61 |
| São Bartolomeu de Messines · 956880 | Ativo | €520,000 | €3,377 | 2.6% | 80 | 71 |
| Mediana | €795,000 | €3,260 | 6.0% | 76 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo Dado o preço de listagem de €1,179,000, a propriedade é improvável que gere retornos fortes no mercado de arrendamento de curto prazo, especialmente com um rendimento bruto de 0%. Apesar da sua localização desejável na área turística do Algarve, o valor justo de €1,108,216 indica que existe um potencial limitado de valorização para investimento em arrendamento de férias. Arrendamento familiar Embora as características e o tamanho da propriedade possam atrair famílias, a avaliação justa alinha-se de perto com o preço atual, sugerindo uma margem mínima para negociação ou melhoria nos retornos. Com uma pontuação de qualidade de 78/100, oferece um espaço habitacional decente, mas pode não ter a vantagem competitiva necessária para se destacar em um mercado de arrendamento saturado. Manter e esperar Como um investimento de manter e esperar, esta propriedade está posicionada de forma justa a €1,179,000 em comparação com um valor justo de €1,108,216, indicando um potencial moderado de crescimento devido à demanda estável por arrendamentos de longo prazo na região. A pontuação de 72/100 da vizinhança reflete uma qualidade de vida razoável, tornando-a adequada para investimento a longo prazo, mas sem perspetivas significativas de valorização a este preço.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 68/100 indica um risco moderado de flutuações económicas que afetam a receita, enquanto uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 69/100 sugere uma variabilidade potencial na retenção de inquilinos, o que pode levar a uma instabilidade de rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 313 727 €
- Capital próprio necessário
- 370 527 €
- Prestação mensal
- 3977 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4948 €
- Preço1 179 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões88 425 €
- Imposto do Selo (escritura)9432 €
- Imposto do Selo (crédito)5659 €
- Escritura, registo e banco4330 €
- Obras26 881 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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