Apartamento em Arroios
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Apartamento T3 com 100 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 690 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 590 335 €, 14,4% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 100 m², certificado energético D. Localizado em avenida da Liberdade, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento no último andar possui uma grande varanda com vistas desimpedidas do Castelo de São Jorge e da vegetação circundante, melhorando tanto a privacidade como o espaço ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €690,000 ultrapassa o valor justo de €590,335 em €99,665 (16.9%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Tal discrepância sugere que os potenciais compradores devem ser cautelosos na sua decisão de compra.
Avaliação
Valor justo estimado em €590,335 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €690,000 situa-se €99,665 (16.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €690,000 face à base da zona de avenida da Liberdade de €552,684 (€5,527/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €552,684, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €590,335 (€5,903/m²), uma diferença de €99,665 (16.9%) face ao preço pedido de €690,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida da Liberdade | Imóvel em análise | €690,000 | €6,900 | — | 73 | 84 |
| rua Quirino da Fonseca, 3 | Ativo | €712,000 | €6,473 | 6.2% | 73 | 85 |
| rua General Garcia Rosado, 25 | Ativo | €595,000 | €4,958 | 28.1% | 80 | 87 |
| rua de Campolide, 75 | Ativo | €449,000 | €6,324 | 8.3% | 74 | 88 |
| Penha de França · 4bc016 | Ativo | €498,000 | €4,788 | 30.6% | 80 | 82 |
| Mediana | €546,500 | €5,641 | 18.2% | 77 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento bruto do apartamento de 2,8% indica um investimento menos atrativo para arrendamentos de longo prazo, especialmente considerando o seu estado de sobrevalorização com uma diferença de 16,9% em relação ao valor justo. Apesar da forte procura urbana na área, a atual política de preços limita os potenciais retornos de arrendamento para os investidores. Manter e esperar Manter esta propriedade a longo prazo pode não resultar na apreciação de capital esperada, dado a sua atual avaliação acima do valor justo. Com uma classificação de bairro de 84/100, apesar da área continuar desejável, a diferença substancial em relação ao valor justo sugere um potencial limitado de valorização futura. Mercado de luxo Sendo uma propriedade no segmento de luxo, o preço de €690,000 não está bem alinhado com o seu valor justo, tornando difícil justificar no competitivo mercado de luxo de Arroios. Apesar da desejável classificação de condição de 77/100, o significativo aumento de preço indica que poderá ter dificuldades em atrair compradores de alto padrão a este preço inflacionado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos é uma preocupação devido à pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, o que pode levar a períodos de vacância e custos de arrendamento aumentados.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 745 752 €
- Capital próprio necessário
- 193 752 €
- Prestação mensal
- 2572 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 0,9 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -2026 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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