Apartamento T2, 70 m² em Santa Clara, Lisbon
Apartamento T2 com 70 m² em Santa Clara, Lisbon, à venda por 385 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 332 457 €, 13,6% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 70 m², construído em 1969, certificado energético C. Localizado freguesia de Santa Clara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento apresenta acabamentos modernos e uma disposição versátil, com um quarto configurado para funcionar como escritório, aumentando a sua utilidade para trabalho remoto. Benefícios da Localização: A propriedade fica a poucos minutos da estação de metro da Ameixoeira, garantindo acesso conveniente ao centro da cidade de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €385,000 está significativamente acima do valor justo de €332,457, indicando uma discrepância de €52,543 (15.8%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €332,457 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €385,000 situa-se €52,543 (15.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €385,000 face à base da zona de Santa Clara, Lisbon, Lisbon de €298,377 (€4,263/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €298,377, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €332,457 (€4,749/m²), uma diferença de €52,543 (15.8%) face ao preço pedido de €385,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Clara · 096ee6 | Imóvel em análise | €385,000 | €5,500 | — | 74 | 75 |
| Lumiar · 4ba1fe | Ativo | €485,000 | €6,554 | 19.2% | 74 | 76 |
| rua Timor | Ativo | €310,000 | €4,366 | 20.6% | 75 | 73 |
| rua Pedro de Queirós Pereira, 2 | Ativo | €348,900 | €6,710 | 22.0% | 75 | 76 |
| rua 4 de Outubro | Ativo | €305,000 | €4,692 | 14.7% | 74 | 74 |
| Mediana | €329,450 | €5,623 | 2.2% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Santa Clara está atualmente sobrevalorizado a €385,000, com um valor justo de €332,457, indicando uma diferença de 15.8%. Com um rendimento bruto de apenas 3.5%, este investimento não se alinha com as expectativas típicas para arrendamentos a longo prazo. Arrendamento familiar Apesar da sua atratividade suburbana e proximidade a Lisboa, a propriedade está listada €52,543 acima do valor justo, refletindo um prémio significativo de 15.8%. O modesto rendimento bruto de 3.5% sugere um potencial limitado para a viabilidade de arrendamento familiar neste mercado sobrevalorizado. Comprar e manter Dada a atual lista de preços de €385,000, que está 15.8% acima do valor de mercado justo, a estratégia de comprar e manter apresenta desafios. A apreciação esperada a longo prazo pode não justificar um investimento inicial marcado por um rendimento bruto aquém do ideal de 3.5% neste contexto sobrevalorizado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um potencial moderado para um aumento na rotatividade, o que poderá impactar negativamente a estabilidade da renda de aluguer no futuro.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 418 633 €
- Capital próprio necessário
- 110 633 €
- Prestação mensal
- 1299 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -724 €
- Preço385 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3080 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
- Obras8181 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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