Moradia em Mafamude e Vilar do Paraíso
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Moradia T3 com 75 m² em Mafamude e Vilar do Paraíso, Vila Nova de Gaia, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 229 327 €, 13,5% abaixo do preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 75 m², construído em 1977, certificado energético D. Localizado em rua Coronel Macedo Pinto, 38, freguesia de Mafamude e Vilar do Paraíso, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade dispõe de um agradável quintal com acesso direto da sala de jantar, proporcionando uma experiência de vida interior-exterior sem interrupções numa área residencial central.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está €35,673 (15.6%) acima do valor justo de €229,327, indicando que a propriedade está sobrevalorizada para as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €229,327 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €35,673 (15.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de rua Coronel Macedo Pinto, 38 de €195,134 (€2,602/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €195,134, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €229,327 (€3,058/m²), uma diferença de €35,673 (15.6%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Coronel Macedo Pinto, 38 | Imóvel em análise | €265,000 | €3,533 | — | 70 | 76 |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · ee88ff | Ativo | €235,000 | €3,615 | 2.3% | 72 | 76 |
| Oliveira do Douro · 829062 | Ativo | €260,000 | €2,149 | 39.2% | 66 | 70 |
| parque Oriental | Ativo | €649,000 | €4,006 | 13.4% | 70 | 83 |
| Oliveira do Douro · 15dfcd | Ativo | €270,000 | €2,500 | 29.2% | 75 | 74 |
| Mediana | €265,000 | €3,058 | 13.5% | 71 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Apesar da forte procura local devido à proximidade do Porto, o preço atual de €265,000 reflete um prémio de 15.6% sobre o seu valor justo de €229,327, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 4.8%, os investidores podem encontrar um potencial de valorização limitado, dado o custo de entrada inflacionado. Arrendamento familiar Dada a sua classificação de estado de 68/100 e a pontuação de vizinhança de 76/100, a propriedade apela a famílias em busca de estabilidade, no entanto, o seu preço atual excede significativamente o valor justo de €229,327, categorizando-a como sobrevalorizada. O investimento pode não fornecer retornos ideais, considerando o seu preço acima do mercado de €265,000. Compra e manutenção A procura contínua por propriedades perto do Porto torna esta uma potencial investimento estável para compra e manutenção; contudo, o preço de lista de €265,000 está 15.6% acima do valor justo, rotulando-a como sobrevalorizada. Esta discrepância pode impor desafios na valorização de longo prazo, reduzindo a atratividade geral do investimento para ganhos futuros.
Riscos
Risco de recessão económica Uma ligeira diminuição na estabilidade económica de uma pontuação de 80 para 75 pode levar a desafios na retenção de inquilinos, impactando a receita potencial.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 299 664 €
- Capital próprio necessário
- 87 664 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -275 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras19 980 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (235 000 €–649 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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