Apartamento em Santo António
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Apartamento T3 com 110 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 575 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 488 654 €, 15% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 110 m², no 1º andar, certificado energético D. Localizado em rua Ferreira Lapa, freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características do Imóvel: O apartamento possui bancadas em granito escuro de alta qualidade e pisos de madeira polida, indicativos da sua luxuosa renovação e condição impecável em todos os espaços.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €575,000 está significativamente acima do valor justo de €488,654, representando uma posição sobrevalorizada de €86,346 (17.7%). Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda concentrar-se-ia em melhorar o apelo da propriedade junto dos compradores de luxo, visando uma rápida recuperação para capitalizar a elevada procura no mercado de Lisboa. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 3,9%, uma renda estimada de €1,869/mês posiciona este apartamento como um investimento de longo prazo viável numa vizinhança desejável.
Avaliação
Valor justo estimado em €488,654 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €575,000 situa-se €86,346 (17.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €575,000 face à base da zona de rua Ferreira Lapa de €452,279 (€4,112/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €452,279, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €488,654 (€4,442/m²), uma diferença de €86,346 (17.7%) face ao preço pedido de €575,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Ferreira Lapa | Imóvel em análise | €575,000 | €5,227 | — | — | 93 |
| rua Francisco Metrass, 43 | Ativo | €725,000 | €6,532 | 25.0% | 53 | 83 |
| rua de Timor | Ativo | €450,000 | €4,500 | 13.9% | — | 83 |
| Arroios · 1e6269 | Ativo | €426,000 | €3,550 | 32.1% | — | 87 |
| Arroios · 1e6217 | Ativo | €570,000 | €4,385 | 16.1% | — | 85 |
| Mediana | €510,000 | €4,443 | 15.0% | 53 | 84 |
Tese de investimento
Luxury market A propriedade em Santo António, listada a €575,000, está cerca de 17.7% acima do seu valor justo de €488,654, indicando que está sobrevalorizada para o segmento de mercado de luxo. Isso reduz significativamente o potencial de valorização do capital e retorno do investimento em um mercado competitivo. Long-term rental Com um rendimento bruto de 3.9%, a propriedade não consegue atender às expectativas de retorno para investimentos em aluguer de longo prazo, especialmente tendo em conta que está sobrevalorizada a €575,000 em comparação com o seu valor justo de €488,654. Este desvio diminui a sua atratividade para potenciais inquilinos de longo prazo, que podem procurar melhores opções no robusto mercado de arrendamento. Buy-and-hold Embora Santo António esteja numa localização desejável com altas classificações de habitabilidade, a valorização da propriedade de €575,000, que excede o seu valor justo em 17.7%, sugere que está sobrevalorizada para uma estratégia de comprar e manter. Os investidores podem achar difícil realizar ganhos significativos ao longo do tempo ao adquirirem uma propriedade a este preço inflacionado.
Riscos
Vulnerabilidade do Mercado Apesar das elevadas pontuações de estabilidade económica e de inquilinos de 90/100, recessões económicas imprevistas ainda podem impactar a procura de arrendamento, afectando potencialmente a estabilidade do fluxo de caixa a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 621 376 €
- Capital próprio necessário
- 161 376 €
- Prestação mensal
- 1939 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -900 €
- Preço575 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões33 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4600 €
- Imposto do Selo (crédito)2760 €
- Escritura, registo e banco2880 €
- Obras2836 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject has no quality score; its listed condition was used as a proxy.
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