Apartamento em Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras
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Apartamento T3 com 107 m² em Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras, Vila Franca de Xira, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 228 439 €, 10,4% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, eletrodomésticos em inox e terraço.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 107 m², no 1º andar, construído em 1984, certificado energético C. Localizado freguesia de Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui um piso de azulejos xadrês funcional em áreas comuns bem mantidas e inclui duas varandas, oferecendo um espaço ao ar livre sereno para relaxamento ou atividades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €255,000 está significativamente acima do valor justo de €228,439, tornando-o sobrevalorizada em €26,561 (11.6%). Esta avaliação sugere que a propriedade não representa uma oportunidade de investimento atraente.
Avaliação
Valor justo estimado em €228,439 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €255,000 situa-se €26,561 (11.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras, Vila Franca de Xira, Lisbon de €273,715 (€2,558/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 57/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €273,715, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €228,439 (€2,135/m²), uma diferença de €26,561 (11.6%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras · e3ad94 | Imóvel em análise | €255,000 | €2,383 | — | 52 | 48 |
| Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras · 4390a8 | Ativo | €287,000 | €2,007 | 15.8% | 60 | 44 |
| rua de Palha Blanco, 70A | Ativo | €309,000 | €2,306 | 3.2% | 65 | 47 |
| Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras · 5b88b5 | Ativo | €300,000 | €2,174 | 8.8% | 72 | 53 |
| rua de Palha Blanco | Ativo | €322,500 | €2,710 | 13.7% | 72 | 53 |
| Mediana | €304,500 | €2,240 | 6.0% | 69 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €255,000, com um valor justo de €228,439, criando uma diferença notável de 11,6%. Com um rendimento bruto de 4,1%, o retorno financeiro pode não justificar o investimento inicial nesta zona rural. Arrendamento para famílias Embora adequada para famílias, dada a baixa taxa de criminalidade na área, o preço atual da propriedade excede o seu valor justo em 11,6%. A condição média e as comodidades limitadas podem desmotivar potenciais inquilinos, impactando a viabilidade de arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter é uma proposta questionável devido ao seu estado de sobrevalorização, com uma diferença de 11,6% em relação ao valor justo. A classificação abaixo da média do bairro sugere um potencial limitado de valorização ao longo do tempo, complicando os retornos de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Baixo Crescimento Económico Com uma classificação de estabilidade económica de 35/100, existe um risco significativo de queda nos valores das propriedades devido às condições económicas desfavoráveis na área.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 315 046 €
- Capital próprio necessário
- 111 046 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -459 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras46 214 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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