Apartamento em Avenidas Novas
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Apartamento T1 com 91 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 660 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 512 553 €, 22,3% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 91 m², no 4º andar, certificado energético B. Localizado em rua Viriato, 1A, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento contemporâneo apresenta pavimento de madeira escura e uma cozinha moderna com bancadas pretas, situado numa localização muito procurada perto do Parque Eduardo VII.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €660,000 está significativamente acima do valor justo de €512,553, sugerindo um prémio de €147,447 (28,8%). Isso posiciona a propriedade como sobrevalorizada nas atuais condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €512,553 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €660,000 situa-se €147,447 (28.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €660,000 face à base da zona de rua Viriato, 1A de €507,811 (€5,580/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €507,811, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €512,553 (€5,632/m²), uma diferença de €147,447 (28.8%) face ao preço pedido de €660,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Viriato, 1A | Imóvel em análise | €660,000 | €7,253 | — | 83 | 84 |
| rua Rodrigo da Fonseca, 13 | Ativo | €450,000 | €7,627 | 5.2% | 75 | 78 |
| rua Doctor Faria Vasconcelos, 2 | Ativo | €289,000 | €5,453 | 24.8% | 75 | 83 |
| travessa dos Remolares, 6 | Ativo | €310,000 | €5,962 | 17.8% | 80 | 80 |
| rua Damasceno Monteiro S / N | Ativo | €430,000 | €1,623 | 77.6% | 72 | 80 |
| Mediana | €370,000 | €5,708 | 21.3% | 75 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 1 quarto em Avenidas Novas, listado por €660,000, está sobrevalorizado em relação ao seu valor justo de €512,553, o que indica um gap significativo de 28.8%. Com um rendimento bruto de apenas 3%, esta propriedade pode não oferecer um retorno de investimento suficiente a longo prazo, especialmente num mercado de arrendamento competitivo. Arrendamento de curto prazo O preço atual de lista de €660,000 excede significativamente o valor de mercado justo de €512,553, resultando num gap de 28.8%. Embora a propriedade esteja bem localizada numa vizinhança desejável, o baixo rendimento bruto de 3% sugere que pode ter dificuldade em gerar retornos atrativos como arrendamento de curto prazo. Compra e manutenção O apartamento de 1 quarto em Avenidas Novas está listado por €660,000, que está substancialmente acima do seu valor justo de €512,553, criando um gap de 28.8%. Dada a redução do potencial de valorização de capital e o rendimento modesto de 3%, esta propriedade é pouco provável que seja um investimento convincente para compra e manutenção nas atuais condições de mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com um score de estabilidade de inquilinos de 70/100, pode haver uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 715 511 €
- Capital próprio necessário
- 187 511 €
- Prestação mensal
- 2226 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1409 €
- Preço660 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 600 €
- Imposto do Selo (escritura)5280 €
- Imposto do Selo (crédito)3168 €
- Escritura, registo e banco3084 €
- Obras4379 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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