Moradia em Charneca de Caparica e Sobreda
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Moradia T4 com 203 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 560 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 451 857 €, 19,3% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 203 m², construído em 1998, certificado energético C. Localizado freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €560,000 está significativamente acima do valor justo de €451,857, representando uma margem de sobrevalorização de €108,143 (23.9%). Esta discrepância sugere uma abordagem cautelosa para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €451,857 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €560,000 situa-se €108,143 (23.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €560,000 face à base da zona de Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, Setúbal de €446,559 (€2,200/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €446,559, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €451,857 (€2,226/m²), uma diferença de €108,143 (23.9%) face ao preço pedido de €560,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Charneca de Caparica e Sobreda · 51cca3 | Imóvel em análise | €560,000 | €2,759 | — | 75 | 74 |
| rua de Santa Teresa, 32N | Ativo | €630,000 | €2,739 | 0.7% | 76 | 66 |
| rua Sá de Miranda, 82A | Ativo | €470,000 | €2,117 | 23.3% | 74 | 63 |
| rua Afonso Lopes Vieira | Ativo | €729,000 | €2,438 | 11.6% | 75 | 77 |
| rua João de Deus, 30 | Ativo | €579,000 | €2,335 | 15.4% | 75 | 76 |
| Mediana | €604,500 | €2,387 | 13.5% | 75 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €560,000, excedendo o valor justo de €451,857 em 23.9%, o que diminui a atratividade para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 6.7%, os retornos podem não justificar o alto custo de aquisição no mercado atual. Arrendamento familiar Embora a propriedade possa ter apelo para famílias, dada a sua dimensão e localização, a diferença de 23.9% do valor justo indica que está sobrevalorizada a €560,000. A combinação de um bom rendimento e classificações aceitáveis do bairro pode não ser suficiente para mitigar a desvantagem financeira do seu preço atual. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter é comprometido pelo seu status sobrevalorizado, uma vez que se encontra €108,143 acima do valor justo de €451,857. Embora o rendimento bruto de 6.7% seja razoável, o preço elevado levanta preocupações sobre o potencial de valorização a longo prazo da propriedade num mercado competitivo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma elevada rotatividade de inquilinos pode surgir devido a uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, indicando uma potencial instabilidade e custos de vacância elevados no futuro.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 625 838 €
- Capital próprio necessário
- 177 838 €
- Prestação mensal
- 1889 €
- Rentabilidade bruta
- 6,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -239 €
- Preço560 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões32 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4480 €
- Imposto do Selo (crédito)2688 €
- Escritura, registo e banco2844 €
- Obras23 726 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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