Moradia em Charneca de Caparica e Sobreda
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Moradia T5 com 134 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 355 652 €, 17,3% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Moradia T5 com 2 casas de banho de 134 m², construído em 1992, certificado energético E. Localizado em rua Ivone Silva, 37A, freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade dispõe de uma espaçosa garagem de 28 m² com potencial para um armazém ou adega, além de acesso lateral direto para maior comodidade. Localização Premium: A apenas 5 minutos das deslumbrantes praias da Fonte da Telha, também se situa ao lado do prestigiado Campo de Golfe da Herdade da Aroeira, garantindo um estilo de vida desejável numa área muito procurada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está significativamente acima do valor justo de €355,652, com uma diferença de €74,348 (20.9%). Assim, a propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €355,652 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €430,000 situa-se €74,348 (20.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de rua Ivone Silva, 37A de €323,772 (€2,416/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €323,772, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €355,652 (€2,654/m²), uma diferença de €74,348 (20.9%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Ivone Silva, 37A | Imóvel em análise | €430,000 | €3,209 | — | 62 | 74 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 82c826 | Ativo | €586,000 | €3,830 | 19.4% | 58 | 65 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 4a8034 | Ativo | €586,000 | €2,664 | 17.0% | 62 | 76 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 023d10 | Ativo | €759,000 | €2,645 | 17.6% | — | 74 |
| rua Dom João V | Ativo | €630,000 | €2,316 | 27.8% | 55 | 74 |
| Mediana | €608,000 | €2,655 | 17.3% | 58 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €430,000, com um valor justo de apenas €355,652, indicando uma diferença significativa de 20.9%. Com um rendimento bruto de 5%, este investimento pode não gerar retornos suficientes para justificar o seu preço atual. Comprar e manter A €430,000, a casa excede o seu valor justo em 20.9%, sugerindo que a potencial valorização pode ser limitada. Numa vizinhança com uma pontuação decente de 74/100, este investimento apresenta um alto risco em relação ao seu potencial de retorno. Arrendamento familiar Embora a casa seja conveniente para arrendatários familiares devido à sua proximidade com Lisboa, o preço atual de €430,000 está significativamente acima do seu valor justo de €355,652. Esta discrepância levanta preocupações sobre a possibilidade de alcançar preços de arrendamento competitivos num mercado onde os rendimentos são médios a 5%.
Riscos
Risco de Queda Económica Uma possível deterioração da estabilidade económica, atualmente avaliada em 80/100, poderá impactar negativamente a estabilidade dos inquilinos, que é atualmente avaliada em 75/100, levando a um aumento das vacâncias ou a uma menor receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 500 921 €
- Capital próprio necessário
- 156 921 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -445 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras41 185 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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