Apartamento T2, 129 m² em Pontinha e Famões, Odivelas
Apartamento T2 com 129 m² em Pontinha e Famões, Odivelas, à venda por 245 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 334 594 €, 36,6% acima do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, vigas à vista e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 129 m², no 2º andar, construído em 1976, certificado energético C. Localizado freguesia de Pontinha e Famões, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui um sótão funcional com painéis de madeira e tetos altos, oferecendo uma utilização versátil, enquanto os elementos decorativos de meados do século destacam o caráter histórico da propriedade, apesar das suas necessidades de manutenção.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €245,000 está significativamente abaixo do valor justo de €334,594, indicando um potencial desconto de €89,594 (26.8%). Esta propriedade está claramente subvalorizada, dado as suas características e localização. Buy-to-flip angle. Aproveitando renovações para melhorar o apelo estético, esta estratégia visa uma revenda rápida, potencialmente atraindo compradores em busca de atualizações modernas enquanto capitaliza o preço subvalorizado. Buy-to-let angle. Com um rendimento estimado de €1,307/mês, o rendimento bruto é de 6.4%, tornando-se uma opção de arrendamento de longo prazo atraente no subúrbio de Pontinha e Famões, onde a procura é constante.
Avaliação
Valor justo estimado em €334,594 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €245,000 situa-se €89,594 (26.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €245,000 face à base da zona de Pontinha e Famões, Odivelas, Lisbon de €360,617 (€2,795/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €360,617, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €334,594 (€2,594/m²), uma diferença de €89,594 (26.8%) face ao preço pedido de €245,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pontinha e Famões · 76af21 | Imóvel em análise | €245,000 | €1,899 | — | 48 | 76 |
| Falagueira-Venda Nova · 86cce3 | Ativo | €169,500 | €2,734 | 43.9% | 67 | 82 |
| rua Elias Garcia, 252 | Ativo | €140,000 | €1,647 | 13.3% | — | 73 |
| rua Fernando Pessoa, 250 | Ativo | €160,000 | €2,500 | 31.6% | 70 | 77 |
| rua Marquesa de Alorna | Ativo | €157,500 | €2,316 | 22.0% | 65 | 80 |
| Mediana | €158,750 | €2,408 | 26.8% | 67 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O apartamento de 2 quartos em Pontinha e Famões é bem adequado para arrendamento familiar, dado a sua localização suburbana dentro da Grande Lisboa e a forte classificação do bairro de 76/100. Com uma diferença de 26,8% em relação ao valor justo, este apartamento apresenta uma oportunidade atraente para investidores que procuram receitas de arrendamento estáveis. Compra e manutenção Esta propriedade é um investimento ideal para compra e manutenção, uma vez que oferece um rendimento bruto de 6,4% e um valor justo significativamente acima do preço listado. Dada a sua potencial valorização e os sólidos serviços da vizinhança, o investimento pode proporcionar benefícios a longo prazo. Arrendamento a longo prazo Com espaço suficiente e um ambiente favorável para famílias, o apartamento é vantajoso para estratégias de arrendamento a longo prazo. A combinação de uma avaliação elevada do bairro e uma diferença significativa em relação ao valor justo posiciona esta propriedade como um ativo promissor para receita de arrendamento sustentada.
Riscos
Risco de Recessão Económica A pontuação de estabilidade económica de 75/100 sugere uma vulnerabilidade potencial a recessões económicas que podem afetar a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 319 539 €
- Capital próprio necessário
- 123 539 €
- Prestação mensal
- 826 €
- Rentabilidade bruta
- 5,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -165 €
- Preço245 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7756 €
- Imposto do Selo (escritura)1960 €
- Imposto do Selo (crédito)1176 €
- Escritura, registo e banco2088 €
- Obras61 559 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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