Apartamento em Cidade da Maia
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Apartamento T3 com 84 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 320 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 220 452 €, 31,1% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 84 m², construído em 1997, certificado energético D. Localizado freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Característica Notável: O apartamento apresenta pavimentos em madeira polida e superfícies com efeito mármore que aprimoram a sua estética moderna, apesar da fachada exterior envelhecida do edifício.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €320,000 está significativamente acima do valor justo de €220,452, representando uma diferença de €99,548 (45,2%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia envolver investir em renovações direcionadas para capitalizar as características atraentes, visando um lucro na revenda ao oferecer o apartamento de 3 quartos a um preço competitivo no mercado. Buy-to-let angle. A renda estimada de €960 por mês fornece um rendimento bruto de 3,6%, apresentando uma oportunidade de fluxo de caixa estável para alugueres familiares de longo prazo nesta acessível zona suburbana do Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €220,452 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €320,000 situa-se €99,548 (45.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €320,000 face à base da zona de Cidade da Maia, Maia, Porto de €220,449 (€2,624/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €220,449, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €220,452 (€2,624/m²), uma diferença de €99,548 (45.2%) face ao preço pedido de €320,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cidade da Maia · 76afb6 | Imóvel em análise | €320,000 | €3,810 | — | 68 | 73 |
| Moreira · 3750e9 | Ativo | €290,000 | €2,458 | 35.5% | 70 | 68 |
| rua da Arroteia | Ativo | €330,000 | €3,056 | 19.8% | 74 | 72 |
| rua de Maria Lina Alves Maia | Ativo | €350,000 | €2,734 | 28.2% | 72 | 72 |
| Moreira · 38b559 | Ativo | €350,000 | €3,500 | 8.1% | 70 | 73 |
| Mediana | €340,000 | €2,895 | 24.0% | 71 | 72 |
Tese de investimento
Aluguel a longo prazo A propriedade em Cidade da Maia, listada por €320,000, está sobrevalorizada em 45,2% em comparação com o seu valor justo de €220,452. Com um rendimento bruto de apenas 3,6%, este investimento pode ter dificuldades em gerar retornos suficientes num mercado de aluguel competitivo. Aluguel familiar Embora o bairro ofereça boas amenidades e qualidade de inquilinos, o preço pedido de €320,000 representa uma sobrevalorização significativa em comparação com o seu valor justo de €220,452. Famílias que procuram um aluguel a longo prazo podem ignorar esta propriedade devido ao custo elevado em relação às expectativas de mercado. Manter e investir Com a propriedade a um preço de €320,000, apresenta um gap considerável em relação ao seu valor justo de €220,452, indicando um risco de sobrevalorização para investidores a longo prazo. A combinação de um rendimento modesto de 3,6% e uma classificação global de estado de 72/100 sugere um potencial limitado de valorização para manter este ativo.
Riscos
Potencial de recessão económica A pontuação de estabilidade económica de 70/100 indica um risco moderado de recessão económica, que pode afetar a procura de propriedades e a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 354 673 €
- Capital próprio necessário
- 98 673 €
- Prestação mensal
- 1079 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -594 €
- Preço320 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 006 €
- Imposto do Selo (escritura)2560 €
- Imposto do Selo (crédito)1536 €
- Escritura, registo e banco2268 €
- Obras15 303 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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