Apartamento T3, 170 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal
Apartamento T3 com 170 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 680 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 549 231 €, 19,2% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 170 m², no 2º andar, certificado energético A. Localizado em rua Engenheiro Viana Batista, freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento tem vistas expansivas sobre a baía a partir de uma generosa varanda de 16 m² e está localizado a poucos minutos do Terminal Fluvial do Seixal para fácil acesso a Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €680,000 está significativamente acima do valor justo de €549,231, tornando esta propriedade sobrevalorizada em €130,769 (23.8%).
Avaliação
Valor justo estimado em €549,231 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €680,000 situa-se €130,769 (23.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €680,000 face à base da zona de rua Engenheiro Viana Batista de €446,746 (€2,628/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €446,746, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €549,231 (€3,231/m²), uma diferença de €130,769 (23.8%) face ao preço pedido de €680,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Engenheiro Viana Batista | Imóvel em análise | €680,000 | €4,000 | — | 82 | 73 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 9384c1 | Ativo | €565,000 | €2,811 | 29.7% | 80 | 68 |
| rua Doutor Jorge Munõz Cardoso | Ativo | €675,000 | €3,462 | 13.5% | 80 | 80 |
| rua João Gouveia | Ativo | €540,000 | €3,000 | 25.0% | 70 | 79 |
| rua José Eugénio Pinheiro da Costa | Ativo | €675,000 | €4,219 | 5.5% | 75 | 73 |
| Mediana | €620,000 | €3,231 | 19.2% | 78 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem atual de €680,000 está significativamente acima do valor justo de €549,231, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 23,8%. Com um rendimento bruto de apenas 3,1%, o investimento pode não gerar retornos suficientes em relação ao seu custo. Arrendamento familiar Dada a sua situação de sobrevalorização a €680,000 em comparação com o valor justo de €549,231, esta propriedade não apresenta uma oportunidade vantajosa para arrendamentos familiares. O rendimento relativamente baixo de 3,1% sugere ainda que as famílias que buscam habitação com boa relação qualidade-preço podem procurar alternativas. Comprar e manter Com uma diferença significativa de 23,8% entre o preço de listagem e o valor justo, o potencial de investimento da propriedade é limitado, marcando-a como sobrevalorizada a €680,000. O rendimento modesto de 3,1% amplia a preocupação de que a valorização a longo prazo possa não compensar o sobrecusto inicial.
Riscos
Risco de Volatilidade do Mercado A propriedade enfrenta um risco potencial de recessão económica, dado o seu índice de estabilidade económica de 70, o que pode levar a uma diminuição da retenção de inquilinos refletida no índice de estabilidade de inquilinos de 75.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 745 784 €
- Capital próprio necessário
- 201 784 €
- Prestação mensal
- 2294 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1455 €
- Preço680 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 800 €
- Imposto do Selo (escritura)5440 €
- Imposto do Selo (crédito)3264 €
- Escritura, registo e banco3132 €
- Obras13 148 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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