Apartamento em Benfica
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Apartamento T1 com 40 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 390 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 179 240 €, 35,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 40 m², construído em 1958, certificado energético D. Localizado freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Oásis de Jardim Privado: Este apartamento possui um jardim privado de 50m² equipado com mobiliário, ideal para entreter ou relaxar à sombra de uma árvore gigante no bairro de Benfica em Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €390,000 está significativamente acima do valor justo de €179,240, indicando uma sobrevalorização de €210,760 (54.0%). Esta discrepância sugere que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €179,240 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €390,000 situa-se €210,760 (54.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €390,000 face à base da zona de Benfica, Lisbon, Lisbon de €189,600 (€4,740/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 80 · Materiais 79 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Benfica, Lisbon, Lisbon
Base da zona €189,600 + condição +€2,188 + localização +€19,532 = valor justo estimado de €179,240 (€4,481/m²), uma diferença de €210,760 (54.0%) face ao preço pedido de €390,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Benfica · 99f3b4 | Imóvel em análise | €390,000 | €9,750 | — | 80 | 81 |
| Águas Livres · 6d5567 | Ativo | €260,000 | €6,047 | 38.0% | 74 | 80 |
| Venteira · 4b4af3 | Ativo | €245,000 | €5,698 | 41.6% | 85 | 77 |
| estrada da Falagueira, 57 | Ativo | €270,000 | €5,745 | 41.1% | 80 | 79 |
| rua Rogério Amaral, 52 | Ativo | €400,000 | €10,526 | 8.0% | 75 | 72 |
| Mediana | €265,000 | €5,896 | 39.5% | 78 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Benfica está listada por €390,000, que excede o seu valor justo de €179,240 em 54%. Com um rendimento bruto de apenas 2.6%, este cenário de investimento parece insustentável dadas as discrepâncias na avaliação. Arrendamento familiar Embora o bairro ofereça uma qualidade de vida decente com uma pontuação de 81/100, o preço de listagem da propriedade está significativamente acima do seu valor justo de €179,240. Dado o rendimento atual de 2.6%, as famílias à procura de habitação podem achar esta opção menos atraente devido ao alto custo em comparação com as taxas de mercado de aluguer. Buy-and-hold O preço de listagem atual €390,000 sugere um gap substancial em relação ao seu valor justo de €179,240, implicando que a propriedade está sobrevalorizada. Com o crescimento a longo prazo esperado em Benfica, os investidores podem enfrentar desafios para recuperar seu investimento dado o rendimento reduzido de 2.6% e o custo elevado de entrada.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Apesar das fortes pontuações de estabilidade económica e de inquilinos de 80/100, uma queda económica inesperada poderia impactar negativamente a receita de aluguer e a retenção de inquilinos, representando um risco para a estabilidade do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 419 022 €
- Capital próprio necessário
- 107 022 €
- Prestação mensal
- 1315 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -958 €
- Preço390 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3120 €
- Imposto do Selo (crédito)1872 €
- Escritura, registo e banco2436 €
- Obras3094 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 54.0% acima do valor justo.
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