Apartamento T2, 76 m² em Sesimbra (Castelo), Sesimbra
Apartamento T2 com 76 m² em Sesimbra (Castelo), Sesimbra, à venda por 269 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 199 727 €, 20,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 76 m². Localizado freguesia de Sesimbra (Castelo), concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Destaques: Este apartamento inclui uma ampla área exterior comum de 75,5 m² com churrasqueira, aumentando a sua atratividade para encontros sociais e momentos de descontração. Característica do Estacionamento: O lugar de estacionamento dedicado está preparado para carregamento de veículos elétricos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €269,000 está significativamente acima do valor justo de €199,727, representando uma disparidade de €69,273 (25.8%). Esta avaliação confirma que a propriedade está sobrevalorizada e pode exigir negociação para alcançar um preço mais equitativo.
Avaliação
Valor justo estimado em €199,727 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €269,000 situa-se €69,273 (25.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €269,000 face à base da zona de Sesimbra (Castelo), Sesimbra, Setúbal de €222,604 (€2,929/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 57/100 (Condição 63 · Materiais 54 · Dimensões das divisões 58). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 64/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Sesimbra (Castelo), Sesimbra, Setúbal
Base da zona €222,604 + condição -€21,137 + localização +€11,713 = valor justo estimado de €199,727 (€2,628/m²), uma diferença de €69,273 (25.8%) face ao preço pedido de €269,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sesimbra (Castelo) · 023899 | Imóvel em análise | €269,000 | €3,539 | — | 63 | 64 |
| rua Alfredo César de Andrade, 9 | Ativo | €245,000 | €3,141 | 11.3% | 65 | 69 |
| Sesimbra (Santiago) · 261e75 | Ativo | €285,000 | €3,167 | 10.5% | 62 | 59 |
| Sesimbra (Castelo) · 49b8d4 | Ativo | €282,000 | €3,398 | 4.0% | 70 | 61 |
| rua Conselheiro Ramada Curto | Ativo | €285,000 | €2,478 | 30.0% | 70 | 61 |
| Mediana | €283,500 | €3,154 | 10.9% | 68 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento bruto da propriedade de 3,3% está abaixo dos retornos esperados para investimentos de arrendamento de longo prazo, o que indica que o preço não é justificado. Dada a sua avaliação justa ser significativamente inferior ao preço listado, seria difícil garantir uma renda adequada para cobrir despesas. Compra e manutenção Uma vez que a propriedade está avaliada em €269,000, que é 25,8% acima do seu valor justo, pode não ser uma estratégia ideal de compra e manutenção, dado os riscos potenciais de valorização de capital. O escore geral de condição de 57/100 também não sugere uma forte estabilidade para a propriedade a longo prazo. Renovação com valor agregado Embora uma renovação com valor agregado pudesse teoricamente melhorar a propriedade, o seu preço listado reflete uma sobrevalorização do ativo, dado o valor justo de €199,727. Com um escore de condição de apenas 57/100, os custos iniciais de renovação podem não justificar um retorno proporcional ao ponto de preço elevado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 sugere uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 316 973 €
- Capital próprio necessário
- 101 773 €
- Prestação mensal
- 907 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -606 €
- Preço269 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9436 €
- Imposto do Selo (escritura)2152 €
- Imposto do Selo (crédito)1291 €
- Escritura, registo e banco2146 €
- Obras32 948 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (57/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 25.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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