Apartamento em Campo de Ourique
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Apartamento T1 com 43 m² em Campo de Ourique, Lisbon, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 196 048 €, 36,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 43 m², certificado energético D. Localizado em rua Tomás da Anunciação, freguesia de Campo de Ourique, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento oferece estacionamento exclusivo para residentes e está situado a uma curta distância de marcos icónicos locais, aumentando o seu apelo tanto para habitação como para investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €450,000 representa um prémio significativo de €253,952 (56.4%) acima do valor justo de €196,048. Este preço elevado torna a propriedade sobrevalorizada e não uma oportunidade de investimento viável neste momento.
Avaliação
Valor justo estimado em €196,048 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €253,952 (56.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de rua Tomás da Anunciação de €262,687 (€6,109/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Tomás da Anunciação
Base da zona €262,687 + condição +€5,039 + localização +€21,675 = valor justo estimado de €196,048 (€4,559/m²), uma diferença de €253,952 (56.4%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Tomás da Anunciação | Imóvel em análise | €450,000 | €10,465 | — | 80 | 82 |
| Santa Maria Maior · 956d1c | Ativo | €480,000 | €7,059 | 32.5% | 80 | 83 |
| rua Manuel Soares Guedes, 16 | Ativo | €243,000 | €4,585 | 56.2% | 82 | 81 |
| rua dos Sete Moinhos, 70 | Ativo | €299,000 | €5,436 | 48.1% | 80 | 84 |
| calçada do Conde de Pombeiro | Ativo | €285,000 | €5,182 | 50.5% | 80 | 88 |
| Mediana | €292,000 | €5,309 | 49.3% | 80 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em Campo de Ourique, com o preço de €450,000, está significativamente acima do valor justo de €196,048, refletindo um estado de sobrevalorização com uma lacuna substancial de 56,4%. Com um rendimento bruto de apenas 2,7%, a expectativa de rendimento de arrendamento terá dificuldades em justificar esta precificação premium num mercado com forte procura. Manter e comprar Investir nesta propriedade como uma estratégia de manter e comprar pode não proporcionar os retornos desejados, dado a sua considerável sobrevalorização em comparação com o valor justo. Com uma lacuna de 56,4% em relação ao valor justo, o risco de um valor do ativo estagnado ou em declínio supera as potenciais perspetivas de valorização a longo prazo. Mercado de luxo Embora o apartamento esteja localizado numa área urbana privilegiada de Lisboa, o seu preço de €450,000 coloca-o para além do alcance razoável de compradores de luxo típicos que procuram valor. O rendimento bruto de 2,7% da propriedade e a sua sobrevalorização significativa limitam o apelo do investimento no segmento competitivo do mercado de luxo.
Riscos
Possível Rotação de Inquilinos A classificação de estabilidade dos inquilinos de 80/100 sugere um risco significativo de rotatividade de inquilinos, o que pode perturbar o fluxo de caixa e aumentar os períodos de vacância em até 20%.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 482 010 €
- Capital próprio necessário
- 122 010 €
- Prestação mensal
- 1577 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1128 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras370 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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