Apartamento T2, 72 m² em Belém, Lisbon
Apartamento T2 com 72 m² em Belém, Lisbon, à venda por 425 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 304 361 €, 22,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 72 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Belém, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento oferece vistas raras do Rio Tejo e dos monumentos de Lisboa a partir da sua varanda virada a sul, estando a poucos passos das ricas atrações históricas de Belém.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €425,000 está significativamente acima do valor justo de €304,361, representando uma diferença de €120,639 (28.4%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €304,361 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €425,000 situa-se €120,639 (28.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €425,000 face à base da zona de Belém, Lisbon, Lisbon de €403,488 (€5,604/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 72 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 68). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 78 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Belém, Lisbon, Lisbon
Base da zona €403,488 + condição -€8,663 + localização +€29,488 = valor justo estimado de €304,361 (€4,227/m²), uma diferença de €120,639 (28.4%) face ao preço pedido de €425,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belém · 25f574 | Imóvel em análise | €425,000 | €5,903 | — | 72 | 76 |
| Ajuda · 82c762 | Ativo | €435,000 | €5,438 | 7.9% | 67 | 82 |
| Alcântara · 6d5589 | Ativo | €385,000 | €7,700 | 30.4% | 69 | 84 |
| rua Rodrigues de Faria, 103 | Ativo | €340,000 | €6,800 | 15.2% | 75 | 74 |
| rua da Indústria, 89 | Ativo | €445,000 | €5,057 | 14.3% | 75 | 78 |
| Mediana | €410,000 | €6,119 | 3.7% | 72 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Belém está atualmente sobrevalorizado a €425,000, com um valor justo de €304,361, indicando uma discrepância de 28,4%. Embora o rendimento bruto de 3,6% sugira um potencial de rendimento razoável, o alto preço de compra limita a atratividade do investimento e o retorno global. Arrendamento familiar A estratégia de arrendamento familiar para esta propriedade é dificultada pelo seu estado sobrevalorizado, como indicado pela considerável diferença entre o preço de lista e o valor justo. Embora o bairro ofereça bom acesso a comodidades urbanas e baixa criminalidade, os potenciais retornos de arrendamento familiar são diminuídos devido ao custo de investimento inicial inflated em 28,4%. Compra e manutenção Adotar uma estratégia de compra e manutenção com este apartamento sobrevalorizado em Belém apresenta desafios devido à sua atual discrepância de 28,4% em relação ao valor justo. Apesar das condições habitacionais e avaliações do bairro serem razoáveis, o alto preço de entrada restringe o potencial de valorização de capital a longo prazo, tornando esta propriedade menos atraente para manutenção.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Os inquilinos apresentam uma estabilidade moderada com uma pontuação de 70/100, o que indica um possível desafio de rotatividade que pode afetar a receita de aluguel e os custos de gestão da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 473 689 €
- Capital próprio necessário
- 133 689 €
- Prestação mensal
- 1428 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -762 €
- Preço425 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3400 €
- Imposto do Selo (crédito)2040 €
- Escritura, registo e banco2520 €
- Obras19 429 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 28.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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