Apartamento T1, 79 m² em União das Freguesias do Cadaval e Pêro Moniz, Cadaval
Apartamento T1 com 79 m² em União das Freguesias do Cadaval e Pêro Moniz, Cadaval, à venda por 249 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 167 431 €, 24,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 79 m², construído em 1999, certificado energético D. Localizado em rua Pátio da Gnr, 2, freguesia de União das Freguesias do Cadaval e Pêro Moniz, concelho de Cadaval, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento beneficia de duas varandas espaçosas com um total de 13 m², aumentando as oportunidades de lazer ao ar livre, e inclui uma cobiçada vaga de estacionamento privado em uma localização central.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €249,000 excede significativamente o valor justo de €167,431, representando uma sobrevalorização de €81,569 (32.8%). Esta propriedade está a um preço desproporcional ao seu real potencial no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €167,431 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €249,000 situa-se €81,569 (32.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €249,000 face à base da zona de rua Pátio da Gnr, 2 de €118,500 (€1,500/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 72 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 56/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 60 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Pátio da Gnr, 2
Base da zona €118,500 + condição -€6,172 + localização +€4,069 = valor justo estimado de €167,431 (€2,119/m²), uma diferença de €81,569 (32.8%) face ao preço pedido de €249,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Pátio da Gnr, 2 | Imóvel em análise | €249,000 | €3,152 | — | 72 | 56 |
| rua 13 de Janeiro, 44A | Ativo | €248,000 | €2,611 | 17.2% | 72 | 56 |
| União das Freguesias do Cadaval e Pêro Moniz · 261f06 | Ativo | €210,000 | €2,283 | 27.6% | 80 | 55 |
| União das Freguesias do Cadaval e Pêro Moniz · 6d53d0 | Ativo | €252,000 | €2,312 | 26.6% | 72 | 59 |
| Vermelha · 6d5408 | Ativo | €290,000 | €2,500 | 20.7% | 70 | 59 |
| Mediana | €250,000 | €2,406 | 23.7% | 72 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T1 em União das Freguesias do Cadaval e Pêro Moniz está atualmente sobrevalorizado a €249,000, apresentando uma diferença significativa de 32,8% em relação ao seu valor justo de €167,431. Com um rendimento bruto de 0% e uma pontuação de qualidade do bairro de 56/100, o potencial para um rendimento sustentável de arrendamento de longo prazo parece limitado. Arrendamento familiar Apesar da sua localização residencial, o mercado de arrendamento familiar não é atrativo dada a sobrevalorização do apartamento e a falta de comodidades refletida na sua diferença de valor justo de 32,8%. Além disso, a pontuação de condição moderada de 70/100 pode não atrair famílias que procuram habitação de qualidade a preços competitivos.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 55 indica uma potencial volatilidade na economia local, que pode impactar negativamente a renda de aluguer e o valor da propriedade. Risco de Rotatividade de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60, há uma chance significativa de rotatividade de inquilinos, levando a aumentos nas taxas de vacância e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 279 972 €
- Capital próprio necessário
- 80 772 €
- Prestação mensal
- 840 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1078 €
- Preço249 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8036 €
- Imposto do Selo (escritura)1992 €
- Imposto do Selo (crédito)1195 €
- Escritura, registo e banco2098 €
- Obras17 652 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 32.8% acima do valor justo.
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