Apartamento T4, 103 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon
Apartamento T4 com 103 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon, à venda por 439 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 396 807 €, 8,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 103 m², construído em 1979. Localizado em estrada de Benfica, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta uma disposição espaçosa com abundância de luz natural e potencial para reconfiguração, ideal para personalização a padrões de vida modernos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de asking de €439,000 está €42,193 (9.6%) acima do valor justo de €396,807, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere a necessidade de uma consideração cuidadosa antes de prosseguir com a compra.
Avaliação
Valor justo estimado em €396,807 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €439,000 situa-se €42,193 (9.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €439,000 face à base da zona de estrada de Benfica de €552,801 (€5,367/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 41/100 (Condição 40 · Materiais 45 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
estrada de Benfica
Base da zona €552,801 + condição -€54,236 + localização +€45,429 = valor justo estimado de €396,807 (€3,852/m²), uma diferença de €42,193 (9.6%) face ao preço pedido de €439,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada de Benfica | Imóvel em análise | €439,000 | €4,262 | — | 40 | 78 |
| rua Professor Dias Amado | Ativo | €498,000 | €5,188 | 21.7% | 40 | 78 |
| rua dos Arneiros, 88 | Ativo | €495,000 | €4,853 | 13.9% | 38 | 73 |
| Benfica · 99f3a8 | Ativo | €459,000 | €4,832 | 13.4% | 54 | 78 |
| rua Cidade de Cádiz, 9 | Ativo | €570,000 | €4,161 | 2.4% | 55 | 76 |
| Mediana | €496,500 | €4,843 | 13.6% | 47 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel está sobrevalorizado a €439,000 em comparação com um valor justo de €396,807, apresentando uma diferença de 9,6%. Com um rendimento bruto de 4,4%, o retorno não justifica o preço de listagem, tornando-se uma opção menos atraente para arrendamento a longo prazo. Compra e manutenção Dada a sua condição de sobrevalorizada, adquirir este apartamento por €439,000 pode não resultar em uma apreciação de capital suficiente em relação ao valor justo de €396,807. A classificação razoável do bairro de 78/100 pode apoiar o crescimento do valor no futuro, mas o preço atual limita o potencial de valorização. Arrendamento familiar A €439,000, o preço do apartamento ultrapassa o seu valor justo de €396,807, resultando em uma atratividade limitada para investimento em arrendamento familiar. Embora o bairro tenha uma classificação geralmente boa para escolas e segurança, o preço pedido não se alinha com a renda potencial de arrendamento. Não ideal para arrendamento de curta duração O preço do imóvel de €439,000 sobrepassa significativamente o seu valor justo de €396,807, levando a uma viabilidade insustentável para arrendamento de curta duração. Além disso, a classificação de condição de 41/100 indica que seriam necessárias consideráveis melhorias para atrair inquilinos de férias. Não ideal para habitação estudantil Com um preço pedido de €439,000 que está acima do valor justo de €396,807, o investimento não se alinha com as limitações orçamentais típicas de estudantes. Além disso, a atual classificação de condição de 41/100 exigiria renovações, tornando-se uma opção menos apelativa para este público.
Riscos
Potencial Rotatividade de Inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, há um risco de aumento da rotatividade de inquilinos que pode resultar em vacâncias e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 540 739 €
- Capital próprio necessário
- 189 539 €
- Prestação mensal
- 1492 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -708 €
- Preço439 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 420 €
- Imposto do Selo (escritura)3512 €
- Imposto do Selo (crédito)2107 €
- Escritura, registo e banco2554 €
- Obras71 146 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (41/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 9.6% acima do valor justo.
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