Apartamento em Santo António dos Cavaleiros e Frielas
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 61 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 104 301 €, 35,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 61 m², construído em 1981, certificado energético D. Localizado em praceta Marquês Castelo Melhor, freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento oferece um potencial único de expansão com duas salas de estar, permitindo uma fácil conversão em um layout de dois quartos, aumentando seu valor numa área vibrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €230,000 está significativamente acima do valor justo de €104,301, representando um excessivo prémio de 54,7%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado e nos padrões de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €104,301 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €230,000 situa-se €125,699 (54.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de praceta Marquês Castelo Melhor de €205,814 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 35/100 (Condição 32 · Materiais 35 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praceta Marquês Castelo Melhor
Base da zona €205,814 + condição -€38,125 + localização +€11,520 = valor justo estimado de €104,301 (€1,710/m²), uma diferença de €125,699 (54.7%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Marquês Castelo Melhor | Imóvel em análise | €230,000 | €3,770 | — | 32 | 72 |
| rua Teresa de Saldanha | Ativo | €220,000 | €4,000 | 6.1% | 18 | 72 |
| travessa do Souto | Ativo | €315,000 | €4,922 | 30.5% | 20 | 84 |
| Odivelas · dee57c | Ativo | €238,900 | €5,309 | 40.8% | 35 | 79 |
| praceta Marquês Castelo Melhor | Ativo | €259,000 | €3,364 | 10.8% | 25 | 71 |
| Mediana | €248,950 | €4,461 | 18.3% | 23 | 76 |
Tese de investimento
Family rental O apartamento em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, com um preço de €230,000, apresenta um prémio significativo sobre o seu valor justo de €104,301, indicando que está sobrevalorizado. Além disso, embora o rendimento bruto de 4,8% possa atrair interesse, a classificação geral da condição de 35/100 sugere que podem ser necessárias renovações dispendiosas, reduzindo os retornos globais. Buy-and-hold Investir nesta propriedade com uma estratégia de buy-and-hold não é aconselhável, dado que o seu preço de lista está 54,7% acima do valor justo de €104,301, tornando-a assim sobrevalorizada. A futura valorização numa área suburbana como Loures pode não compensar o alto investimento inicial, dado o baixo escore de condição de 35/100. Long-term rental O preço pedido de €230,000, que excede significativamente o valor justo, torna esta propriedade uma escolha questionável para fins de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 4,8%, o rendimento potencial não justifica o preço elevado de compra, especialmente considerando o escore de condição de 35/100 que pode levar a custos de manutenção mais elevados.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer, dado o índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100, o que pode impactar a renda de aluguer e aumentar os custos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 290 053 €
- Capital próprio necessário
- 106 053 €
- Prestação mensal
- 776 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -338 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras48 352 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (35/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 54.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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