Apartamento T2, 96 m² em Azambuja
Apartamento T2 com 96 m² na Azambuja, à venda por 207 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 168 426 €, 15,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 96 m², construído em 1976, certificado energético D. Localizado freguesia de Azambuja, concelho de Azambuja, distrito de Lisbon. Característica Notável: O apartamento possui um salão de jardim que aumenta a luz natural e oferece um espaço versátil para relaxamento ou armazenamento adicional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €207,500 está significativamente acima do valor justo de €168,426, apresentando uma diferença de €39,074 (18.8%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €168,426 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €207,500 situa-se €39,074 (18.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €207,500 face à base da zona de Azambuja, Azambuja, Lisbon de €221,088 (€2,303/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 61/100 (Condição 65 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 50/100 (Mercado habitacional 55 · Serviços 50 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 50). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Azambuja, Azambuja, Lisbon
Base da zona €221,088 + condição -€21,750 + localização +€0 = valor justo estimado de €168,426 (€1,754/m²), uma diferença de €39,074 (18.8%) face ao preço pedido de €207,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Azambuja · 4201f6 | Imóvel em análise | €207,500 | €2,161 | — | 65 | 50 |
| Azambuja · dee60b | Ativo | €230,000 | €2,949 | 36.4% | 55 | 55 |
| Azambuja · 41ff99 | Ativo | €245,000 | €3,224 | 49.1% | 70 | 50 |
| rua Engenheiro Moniz da Maia, 28 | Ativo | €399,000 | €2,157 | 0.2% | 70 | 51 |
| rua dos Forcados Amadores de Azambuja | Ativo | €318,000 | €2,865 | 32.5% | 72 | 47 |
| Mediana | €281,500 | €2,907 | 34.5% | 70 | 51 |
Tese de investimento
Buy-and-hold A propriedade está atualmente sobrevalorizada em €207,500, o que excede a estimativa do valor justo de €168,426 em 18,8%. Com um rendimento bruto de 3,7% e uma pontuação de bairro bastante medíocre de 50/100, esta estratégia pode não gerar uma apreciação ou fluxo de caixa satisfatório a longo prazo. Arrendamento familiar Tendo em conta a sua classificação de condição de 61/100 e as limitações conhecidas do bairro, esta propriedade representa uma oportunidade sobrevalorizada em termos de arrendamento familiar. Famílias em busca de qualidade de vida podem ser desmotivadas pelo seu preço de listagem elevado, que não se alinha com o perfil económico e social da área. Arrendamento de férias de curto prazo O preço de listagem de €207,500 sugere um desalinhamento com as condições do mercado local, indicando um status sobrevalorizado que não é favorável para arrendamentos de curto prazo. Numa vizinhança que pontua apenas 50/100, atrair turistas a preços premium seria desafiador, dado o mercado saturado com diferentes níveis de qualidade de alojamento. Mercado de luxo A propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo, o que provavelmente a desqualifica do segmento de luxo do mercado. Os compradores de luxo tipicamente exigem qualidade e ofertas excepcionais no bairro, que este apartamento, com uma pontuação de condição de 61/100, não consegue oferecer ao seu preço atual.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 50/100, existe um risco moderado de alta rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 253 778 €
- Capital próprio necessário
- 87 778 €
- Prestação mensal
- 705 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -430 €
- Preço207 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5131 €
- Imposto do Selo (escritura)1660 €
- Imposto do Selo (crédito)996 €
- Escritura, registo e banco1998 €
- Obras36 494 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 18.8% acima do valor justo.
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