Apartamento em Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés
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Apartamento T3 com 65 m² em Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés, Mafra, à venda por 440 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 150 500 €, 39,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 65 m², construído em 2003, certificado energético C. Localizado em alameda das Figueiras, freguesia de Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui várias varandas, melhorando a luz natural e as opções de vida ao ar livre, e está situado dentro de um condomínio residencial bem conectado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €440,000 está substancialmente acima do valor justo de €150,500, refletindo um excesso de €289,500 (65.8%). Esta propriedade está, portanto, sobrevalorizada e não posicionada como uma oportunidade de investimento viável.
Avaliação
Valor justo estimado em €150,500 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €440,000 situa-se €289,500 (65.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €440,000 face à base da zona de alameda das Figueiras de €202,605 (€3,117/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
alameda das Figueiras
Base da zona €202,605 + condição +€2,641 + localização +€8,369 = valor justo estimado de €150,500 (€2,315/m²), uma diferença de €289,500 (65.8%) face ao preço pedido de €440,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| alameda das Figueiras | Imóvel em análise | €440,000 | €6,769 | — | 75 | 65 |
| Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés · 4a7dd9 | Ativo | €500,000 | €3,704 | 45.3% | 72 | 67 |
| rua Padre Alfredo F. de Brito | Ativo | €450,000 | €4,839 | 28.5% | 78 | 63 |
| rua do Liceu | Ativo | €385,000 | €3,850 | 43.1% | 76 | 59 |
| avenida José Batista Antunes, 3 | Ativo | €395,000 | €2,801 | 58.6% | 78 | 58 |
| Mediana | €422,500 | €3,777 | 44.2% | 77 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade, com um valor justo de €150,500, está listada por €440,000, indicando uma sobrevalorização significativa de 65.8%. Com um rendimento bruto de 0%, não é adequada para arrendamento a longo prazo, pois o retorno sobre o investimento está fundamentalmente comprometido. Arrendamento familiar Dado que o preço atual de listagem está bem acima do valor justo, esta propriedade não representa uma opção viável para arrendamentos familiares. Os recursos decentes da vizinhança e o acesso a Lisboa são ofuscados pela falta de viabilidade financeira devido à sua natureza sobrevalorizada. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção parece desfavorável para este apartamento, uma vez que está substancialmente sobrevalorizada a €440,000 em relação a uma avaliação justa de €150,500. O encargo financeiro contínuo de manter uma propriedade sem rendimento mina os potenciais benefícios de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 60 indica potenciais flutuações na economia local que poderão afetar a estabilidade do rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 476 721 €
- Capital próprio necessário
- 124 721 €
- Prestação mensal
- 1484 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1891 €
- Preço440 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3520 €
- Imposto do Selo (crédito)2112 €
- Escritura, registo e banco2556 €
- Obras6032 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 65.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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