Apartamento em Silveira
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Apartamento T1 com 45 m² em Silveira, Torres Vedras, à venda por 195 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 66 449 €, 39,7% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, ilha de cozinha e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 45 m², certificado energético F. Localizado freguesia de Silveira, concelho de Torres Vedras, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma varanda que aumenta o potencial de vida ao ar livre, e apresenta azulejos decorativos originais na casa de banho, refletindo a artesania local.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €195,000 está significativamente acima do valor justo de €66,449, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €128,551 (65.9%). Os investidores podem querer abordar esta lista com cautela. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip exigiria renovações substanciais para aumentar o apelo, uma vez que a condição atual de 41/100 sugere um design clássico e datado. A venda potencial pode necessitar de investimentos significativos para realizar um lucro. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 0%, a propriedade não gerará rendimento de aluguer imediato. Estratégias de aluguer a longo prazo podem enfrentar dificuldades, dada a vizinhança mista de 53/100, exigindo uma cuidadosa consideração dos inquilinos para garantir viabilidade.
Avaliação
Valor justo estimado em €66,449 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €195,000 situa-se €128,551 (65.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €195,000 face à base da zona de Silveira, Torres Vedras, Lisbon de €115,695 (€2,571/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 41/100 (Condição 35 · Materiais 40 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 53/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Silveira, Torres Vedras, Lisbon
Base da zona €115,695 + condição -€23,766 + localização +€1,070 = valor justo estimado de €66,449 (€1,477/m²), uma diferença de €128,551 (65.9%) face ao preço pedido de €195,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Silveira · 4d478b | Imóvel em análise | €195,000 | €4,333 | — | 35 | 53 |
| Silveira · 023cbc | Ativo | €350,000 | €3,889 | 10.3% | 60 | 51 |
| Silveira · 08ff26 | Ativo | €190,000 | €3,115 | 28.1% | 55 | 59 |
| Silveira · ba3d23 | Ativo | €315,000 | €4,500 | 3.8% | 68 | 57 |
| Silveira · 6d5302 | Ativo | €260,000 | €4,906 | 13.2% | 65 | 55 |
| Mediana | €287,500 | €4,195 | 3.2% | 63 | 56 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em Silveira, Torres Vedras está sobrevalorizado a €195,000, o que representa 65.9% acima do seu valor justo de €66,449, limitando o potencial de retorno. Dada a baixa qualidade dos inquilinos e a classificação de condição do apartamento de 41/100, é provável que tenha dificuldades em atrair inquilinos a longo prazo nesta área rural. Arrendamento familiar Com o preço de listagem significativamente acima do valor justo de mercado, esta propriedade não está posicionada para atender efetivamente às necessidades de arrendamentos familiares. Adicionalmente, a condição abaixo do esperado do apartamento e a localização rural diminuem o seu apelo para famílias que procuram alojamentos de qualidade.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica O índice de estabilidade económica de 45/100 indica um elevado risco de flutuações do mercado que podem impactar negativamente a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 234 943 €
- Capital próprio necessário
- 78 943 €
- Prestação mensal
- 683 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -875 €
- Preço195 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4322 €
- Imposto do Selo (escritura)1560 €
- Imposto do Selo (crédito)936 €
- Escritura, registo e banco1968 €
- Obras31 156 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- Valor justo 9,2% abaixo do preço
- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (41/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 65.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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