Apartamento em Queluz e Belas
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 130 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 335 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 303 525 €, 8,6% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 130 m², certificado energético C. Localizado em rua Óscar Monteiro Torres, freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade possui uma espaçosa área exterior de 60m², ideal para entretenimento ou jardinagem, e inclui modernos sistemas de segurança com videovigilância para maior tranquilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €335,000 está acima do valor justo de €303,525 em €31,475 (9.4%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €303,525 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €335,000 situa-se €31,475 (9.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €335,000 face à base da zona de rua Óscar Monteiro Torres de €402,740 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 71). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Óscar Monteiro Torres
Base da zona €402,740 + condição -€4,469 + localização +€29,014 = valor justo estimado de €303,525 (€2,335/m²), uma diferença de €31,475 (9.4%) face ao preço pedido de €335,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Óscar Monteiro Torres | Imóvel em análise | €335,000 | €2,577 | — | 70 | 76 |
| Massamá e Monte Abraão · 99f166 | Ativo | €245,000 | €3,224 | 25.1% | 75 | 78 |
| Mina de Água · f3657f | Ativo | €295,000 | €4,538 | 76.1% | 73 | 72 |
| Venteira · ba3f99 | Ativo | €299,990 | €4,615 | 79.1% | 72 | 80 |
| Queluz e Belas · 96c0e4 | Ativo | €220,000 | €3,056 | 18.6% | 70 | 73 |
| Mediana | €270,000 | €3,881 | 50.6% | 73 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T2 em Queluz e Belas está sobrevalorizado a €335,000, uma vez que o valor justo é estimado em €303,525, representando uma diferença de 9,4%. Com um rendimento bruto de 4% e uma pontuação de 76/100 para a vizinhança, o investimento pode ter dificuldade em proporcionar retornos atractivos. Arrendamento familiar Dado o preço elevado da propriedade, com um valor justo em €303,525, os retornos potenciais podem não estar alinhados com as expectativas do mercado de arrendamento familiar. A proximidade com Lisboa e as comodidades suburbanas podem ser atraentes para famílias, mas a sobrevalorização de 9,4% cria um obstáculo significativo. Compra e manutenção O preço de compra de €335,000 excede o valor de mercado justo de €303,525, tornando a propriedade um investimento de compra e manutenção menos atrativo devido à sua sobrevalorização de 9,4%. Embora a área tenha uma forte procura e comodidades, a avaliação actual pode limitar a apreciação de capital futura e o crescimento do rendimento.
Riscos
Risco de estabilidade dos inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica que pode haver um potencial aumentado para a rotatividade dos inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 378 483 €
- Capital próprio necessário
- 110 483 €
- Prestação mensal
- 1130 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -537 €
- Preço335 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2680 €
- Imposto do Selo (crédito)1608 €
- Escritura, registo e banco2304 €
- Obras22 791 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 9.4% acima do valor justo.
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