Edifício de uso misto, 166 m² em Costa da Caparica, Almada
Edifício de uso misto com 166 m² em Costa da Caparica, Almada, à venda por 810 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 650 610 €, 16,4% abaixo do preço pedido. A análise de 46 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: jardim, soalho de madeira e pés-direitos altos.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 3 casas de banho de 166 m², construído em 1988, certificado energético C. Localizado em rua de Almada, 34, freguesia de Costa da Caparica, concelho de Almada, distrito de Setúbal. A propriedade possui uma área de jantar espaçosa e funcional, com equipamento existente que permite operação imediata, enquanto oferece flexibilidade para reabilitação em unidades residenciais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €810,000 está significativamente acima do valor justo de €650,610, representando uma sobrevalorização de €159,390 (19.7%). Esta propriedade está sobrevalorizada, tornando-a uma opção de investimento menos atraente.
Avaliação
Valor justo estimado em €650,610 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €810,000 situa-se €159,390 (19.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €810,000 face à base da zona de rua de Almada, 34 de €768,746 (€4,631/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 65/100 (Condição 63 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 65). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 60 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de Almada, 34
Base da zona €768,746 + condição -€24,900 + localização +€52,346 = valor justo estimado de €650,610 (€3,919/m²), uma diferença de €159,390 (19.7%) face ao preço pedido de €810,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Almada, 34 | Imóvel em análise | €810,000 | €4,880 | — | 63 | 71 |
| rua 1 de Maio | Ativo | €900,000 | €5,625 | 15.3% | 82 | 76 |
| Caparica e Trafaria · 6d512a | Ativo | €330,000 | €3,929 | 19.5% | 71 | 65 |
| Caparica e Trafaria · f36098 | Ativo | €330,000 | €3,929 | 19.5% | 74 | 68 |
| Costa da Caparica · 090023 | Ativo | €295,000 | €4,214 | 13.6% | 66 | 75 |
| Mediana | €330,000 | €4,072 | 16.6% | 73 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço pedido de €810,000 está significativamente acima do seu valor justo de €650,610, indicando que está sobrevalorizada em 19,7%, o que pode dificultar as oportunidades de fluxo de caixa. Dada a pontuação média de condição de 65/100 e o rendimento modesto de 0%, pode não atrair inquilinos a longo prazo de forma competitiva no mercado. Arrendamento familiar A €810,000, esta propriedade não apresenta um investimento convincente para arrendamentos familiares, considerando seu estado de sobrevalorizada e a discrepância de valor justo de 19,7%. As famílias podem priorizar propriedades que ofereçam melhor valor e comodidades, o que diminui a atratividade da propriedade neste segmento. Buy-and-hold O potencial de investimento para uma estratégia de buy-and-hold é limitado, dado que a propriedade está sobrevalorizada a €810,000 em comparação ao seu valor justo de €650,610, representando uma discrepância de 19,7%. Este desalinhamento na avaliação sugere que manter esta propriedade pode não gerar retornos satisfatórios ao longo do tempo, especialmente numa subúrbio como Costa da Caparica com perspectivas de crescimento moderadas.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos é uma preocupação, dado o índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100, indicando potenciais períodos de vacância e custos associados que podem impactar negativamente o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 922 359 €
- Capital próprio necessário
- 274 359 €
- Prestação mensal
- 2732 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3417 €
- Preço810 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões48 600 €
- Imposto do Selo (escritura)6480 €
- Imposto do Selo (crédito)3888 €
- Escritura, registo e banco3444 €
- Obras49 947 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 19.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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