Edifício de uso misto, 196 m² em Assunção, Ajuda, Salvador e Santo Ildefonso, Elvas
Edifício de uso misto com 196 m² em Assunção, Ajuda, Salvador e Santo Ildefonso, Elvas, à venda por 498 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 185 258 €, 38,6% abaixo do preço pedido. A análise de 44 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade, campo e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 196 m², construído em 1950, certificado energético F. Localizado em praça da República, freguesia de Assunção, Ajuda, Salvador e Santo Ildefonso, concelho de Elvas, distrito de Portalegre. Esta propriedade possui um terraço de aproximadamente 30 m², aumentando o potencial de vida ao ar livre para os inquilinos e contribuindo para o apelo geral do ativo de rendimento residencial.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €498,000 está significativamente acima do valor justo de €185,258, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €312,742 (62,8%). Esta discrepância representa um risco considerável para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €185,258 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €498,000 situa-se €312,742 (62.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €498,000 face à base da zona de praça da República de €194,236 (€991/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 66/100 (Condição 64 · Materiais 74 · Dimensões das divisões 66). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 52/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praça da República
Base da zona €194,236 + condição -€26,337 + localização +€1,679 = valor justo estimado de €185,258 (€945/m²), uma diferença de €312,742 (62.8%) face ao preço pedido de €498,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça da República | Imóvel em análise | €498,000 | €2,541 | — | 64 | 52 |
| Assunção, Ajuda, Salvador e Santo Ildefonso · a31283 | Ativo | €350,000 | €1,014 | 60.1% | 58 | 40 |
| Caia, São Pedro e Alcáçova · 8d9fd0 | Ativo | €80,000 | €976 | 61.6% | 45 | 32 |
| rua Sá da Bandeira, 52 | Ativo | €195,000 | €780 | 69.3% | 38 | 46 |
| rua de João de Olivença, 25 | Ativo | €70,000 | €667 | 73.8% | 50 | 45 |
| Mediana | €137,500 | €878 | 65.4% | 48 | 43 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada a €498,000, superando significativamente o valor justo de €185,258, resultando numa diferença de 62.8%. O baixo rendimento de 0% bruto e a classificação média da condição de 66/100 diminuem ainda mais sua atratividade para investimentos em arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora os arrendamentos familiares possam beneficiar de taxas estáveis de ocupação, a valorização desta propriedade a €498,000 torna-a uma opção inviável, dado o seu valor justo de €185,258. Aliado à classificação do bairro de 52/100, esta propriedade está sobrevalorizada e provavelmente não atrairá famílias à procura de opções de arrendamento razoáveis.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica O score de estabilidade económica de 40/100 indica uma alta probabilidade de flutuações económicas que podem afetar negativamente a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 590 012 €
- Capital próprio necessário
- 191 612 €
- Prestação mensal
- 1680 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2116 €
- Preço498 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 140 €
- Imposto do Selo (escritura)3984 €
- Imposto do Selo (crédito)2390 €
- Escritura, registo e banco2695 €
- Obras55 802 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 62.8% acima do valor justo.
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