Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Apartamento T0 com 155 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 680 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 587 919 €, 11,9% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T0 com 0 casas de banho de 155 m². Localizado freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento conta com uma cozinha moderna equipada com eletrodomésticos de alta qualidade e uma sala de estar espaçosa com uma encantadora varanda que aumenta a luz natural.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €680,000 excede o valor justo de €587,919 em €92,081 (13.5%), categorizando esta propriedade como sobrevalorizada para o seu tamanho e condições de mercado. Os compradores devem considerar oportunidades de investimento alternativas para melhor valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €587,919 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €680,000 situa-se €92,081 (13.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €680,000 face à base da zona de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto de €567,145 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto
Base da zona €567,145 + condição +€18,164 + localização +€61,045 = valor justo estimado de €587,919 (€3,793/m²), uma diferença de €92,081 (13.5%) face ao preço pedido de €680,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · dc15be | Imóvel em análise | €680,000 | €4,387 | — | 80 | 80 |
| Canidelo · 28bac0 | Ativo | €310,000 | €2,650 | 39.6% | 78 | 76 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 261f78 | Ativo | €199,000 | €5,237 | 19.4% | 75 | 80 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 262130 | Ativo | €240,000 | €4,898 | 11.6% | 70 | 73 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · dee49a | Ativo | €870,000 | €4,628 | 5.5% | 85 | 74 |
| Mediana | €275,000 | €4,763 | 8.6% | 77 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço listado da propriedade de €680,000 excede o valor justo calculado de €587,919 em 13.5%, indicando que está sobrevalorizada e pode resultar numa menor procura para arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3%, este investimento carece do apelo financeiro necessário para compensar os preços elevados. Comprar e manter A €680,000, a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o valor justo de €587,919, sugerindo potenciais desafios na realização de retornos ao longo do tempo. A estabilidade econômica atual do Porto oferece algum nível de resiliência, mas o elevado preço de entrada limita a viabilidade geral do investimento. Mercado de luxo Embora posicionado numa área desejável do Porto, a propriedade está sobrevalorizada a €680,000 em relação ao valor justo de €587,919, o que pode desencorajar compradores endinheirados à procura de valor no mercado de luxo. O rendimento bruto de 3% complica ainda mais a sua atratividade, tornando-a uma opção menos sedutora como investimento de luxo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com um índice de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco potencial de aumento da rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e perda de receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 733 968 €
- Capital próprio necessário
- 189 968 €
- Prestação mensal
- 2294 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1455 €
- Preço680 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 800 €
- Imposto do Selo (escritura)5440 €
- Imposto do Selo (crédito)3264 €
- Escritura, registo e banco3132 €
- Obras1332 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 13.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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