Apartamento em Benfica
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Apartamento T2 com 63 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 420 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 281 779 €, 24,8% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 63 m², certificado energético D. Localizado em avenida Gomes Pereira, freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui ar condicionado pré-instalado e uma varanda espaçosa de 8m², melhorando a vida ao ar livre, localizado a apenas minutos de transportes e comodidades comerciais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €420,000 é significativamente superior ao valor justo de €281,779, com um excesso de €138,221 (32.9%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada, considerando as condições atuais do mercado imobiliário.
Avaliação
Valor justo estimado em €281,779 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €420,000 situa-se €138,221 (32.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €420,000 face à base da zona de avenida Gomes Pereira de €298,620 (€4,740/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 77/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Gomes Pereira
Base da zona €298,620 + condição +€6,891 + localização +€26,794 = valor justo estimado de €281,779 (€4,473/m²), uma diferença de €138,221 (32.9%) face ao preço pedido de €420,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Gomes Pereira | Imóvel em análise | €420,000 | €6,667 | — | 80 | 77 |
| estrada de Benfica | Ativo | €435,000 | €8,056 | 20.8% | 79 | 78 |
| Benfica · 49b848 | Ativo | €395,000 | €7,054 | 5.8% | 85 | 79 |
| Benfica · 023867 | Ativo | €440,000 | €5,867 | 12.0% | 76 | 81 |
| Águas Livres · 38959b | Ativo | €274,700 | €5,386 | 19.2% | 80 | 81 |
| Mediana | €415,000 | €6,461 | 3.1% | 80 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Benfica está sobrevalorizado a €420,000 em comparação ao seu valor justo de €281,779, indicando uma diferença significativa de 32.9%. Com um rendimento bruto de apenas 3.1%, esta estratégia pode não proporcionar um fluxo de caixa favorável nas atuais condições do mercado. Arrendamento de férias de curto prazo O preço do apartamento a €420,000 não está alinhado com o seu valor justo de €281,779, tornando-o sobrevalorizado em 32.9%. Dado o rendimento atual de 3.1%, a potencial receita de alugueres de curto prazo poderia provavelmente lutar para justificar o alto custo de aquisição, limitando a rentabilidade. Compra e retenção Com um preço de listagem de €420,000, esta propriedade excede o seu valor justo de €281,779 em 32.9%, classificando-a como sobrevalorizada. Consequentemente, a valorização antecipada e os retornos do investimento através de uma estratégia de compra e retenção podem ser minados pelo custo inicial e pelo baixo rendimento de 3.1%.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um potencial elevado para maior rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em taxas de vacância aumentadas e instabilidade na renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 449 867 €
- Capital próprio necessário
- 113 867 €
- Prestação mensal
- 1417 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -875 €
- Preço420 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3360 €
- Imposto do Selo (crédito)2016 €
- Escritura, registo e banco2508 €
- Obras1082 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 32.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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