Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 54 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 202 427 €, 20,9% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e elevador.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 54 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado em rua de Santa Catarina, 951, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui um lugar de garagem, um ativo raro nesta localização central, e apresenta excelente exposição solar a oeste para luz brilhante durante a tarde.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 está acima do valor justo de €202,427 em €72,573, representando um prémio de 26,4%. Esta propriedade é, portanto, categorizada como sobrevalorizada no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €202,427 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €275,000 situa-se €72,573 (26.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de rua de Santa Catarina, 951 de €197,586 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 85 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 79/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de Santa Catarina, 951
Base da zona €197,586 + condição +€4,641 + localização +€20,558 = valor justo estimado de €202,427 (€3,749/m²), uma diferença de €72,573 (26.4%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Santa Catarina, 951 | Imóvel em análise | €275,000 | €5,093 | — | 85 | 79 |
| rua de Dom João IV, 588 | Ativo | €273,000 | €4,200 | 17.5% | 85 | 81 |
| rua de Sacadura Cabral, 51 | Ativo | €215,000 | €3,839 | 24.6% | 75 | 72 |
| rua Cardeal Dom Américo, 211 | Ativo | €298,000 | €4,382 | 13.9% | 72 | 76 |
| rua Quinta das Chãs, 95 | Ativo | €385,000 | €3,667 | 28.0% | 75 | 73 |
| Mediana | €285,500 | €4,020 | 21.1% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada, com uma diferença de 26,4% em relação ao valor justo, tornando difícil obter retornos atrativos num cenário de arrendamento a longo prazo. Embora o rendimento bruto de 4,1% seja modesto, não compensa o prémio de preço de compra. Comprar e manter Como o apartamento está sobrevalorizado, o potencial de valorização de capital é limitado, afetando o caso de investimento a longo prazo. A pontuação de 81/100 em condição pode ser apelativa, mas não justifica o preço elevado em relação ao valor justo. Renovação de valor agregado Embora o apartamento tenha potencial com uma pontuação de 81/100 em condição, o seu status atual sobrevalorizado a €275,000 mina a viabilidade de uma estratégia de renovação de valor agregado. O investimento financeiro necessário, combinado com a diferença de valor justo existente, torna esta abordagem menos apelativa.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e perda de receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 292 855 €
- Capital próprio necessário
- 72 855 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -399 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras2320 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 26.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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