Moradia T4, 245 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto
Moradia T4 com 245 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto, à venda por 2 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 897 207 €, 37,2% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, vidros duplos e jardim.
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Visão geral
Moradia T4 com 0 casas de banho de 245 m², certificado energético B. Localizado em avenida Marechal Gomes da Costa junto a Serralves, freguesia de Lordelo do Ouro e Massarelos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características da Propriedade: Esta casa possui um edifício de serviços totalmente licenciado, oferecendo flexibilidade para a reabilitação numa residência familiar sob medida em meio a um ambiente exclusivo do Porto. Estilo Arquiteto: Combina elegantemente o charme dos anos 50 com renovações modernas para uma estética distinta.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,200,000 excede significativamente o valor justo de €897,207, tornando esta propriedade sobrevalorizada em €1,302,793, ou 59,2%. Esta disparidade indica uma falta de atratividade para investimento com base nas avaliações de mercado atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €897,207 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,200,000 situa-se €1,302,793 (59.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,200,000 face à base da zona de avenida Marechal Gomes da Costa junto a Serralves de €896,455 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 83 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Marechal Gomes da Costa junto a Serralves
Base da zona €896,455 + condição +€19,141 + localização +€73,976 = valor justo estimado de €897,207 (€3,662/m²), uma diferença de €1,302,793 (59.2%) face ao preço pedido de €2,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Marechal Gomes da Costa junto a Serralves | Imóvel em análise | €2,200,000 | €8,980 | — | 78 | 73 |
| avenida Marechal Gomes da Costa | Ativo | €4,850,000 | €10,453 | 16.4% | 78 | 63 |
| Ramalde · b7c2a5 | Ativo | €490,000 | €6,533 | 27.2% | — | 71 |
| rua Alcaide de Faria, 223 | Ativo | €345,000 | €6,635 | 26.1% | 82 | 67 |
| rua Funde de Vila, 274 | Ativo | €850,000 | €3,373 | 62.4% | 77 | 71 |
| Mediana | €670,000 | €6,584 | 26.7% | 78 | 69 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade em Lordelo do Ouro e Massarelos está sobrevalorizada a €2,200,000 em comparação com o seu valor justo de €897,207, sugerindo um desalinhamento que prejudica significativamente a rentabilidade potencial. O rendimento bruto de 2% não compensa o custo de aquisição inflacionado, tornando o aluguer de longo prazo uma opção menos atrativa. Family rental Dado o seu aumento substancial sobre o valor justo, o preço de pedido de €2,200,000 não é justificado para uma propriedade destinada ao aluguer familiar, especialmente com um rendimento bruto de apenas 2%. O bairro pontua moderadamente a 73/100, mas o custo inflacionado mina a viabilidade desta estratégia. Buy-and-hold Com um valor justo de €897,207, o preço atual de €2,200,000 indica que a propriedade está sobrevalorizada e prejudica a estratégia de compra e manutenção. O baixo rendimento de 2% levanta preocupações sobre o potencial de valorização do capital a longo prazo superar o preço inflacionado atual.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere flutuações potenciais na ocupação, podendo levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 412 572 €
- Capital próprio necessário
- 652 572 €
- Prestação mensal
- 7420 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6824 €
- Preço2 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões165 000 €
- Imposto do Selo (escritura)17 600 €
- Imposto do Selo (crédito)10 560 €
- Escritura, registo e banco6780 €
- Obras12 632 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 59.2% acima do valor justo.
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