Apartamento em Freamunde
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 75 m² em Freamunde, Paços de Ferreira, à venda por 195 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 64 503 €, 40,1% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e elevador.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 75 m², no 1º andar, certificado energético D. Localizado em rua do Outeiro, freguesia de Freamunde, concelho de Paços de Ferreira, distrito de Porto. Este apartamento possui uma acolhedora lareira na sala e uma varanda acessada a partir do quarto, oferecendo potencial para relaxamento ao ar livre, apesar do seu desgaste geral.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €195,000 está significativamente acima do valor justo de €64,503, representando um excesso de €130,497 (66,9%). Esta propriedade está sobrevalorizada e não apresenta uma oportunidade de investimento favorável.
Avaliação
Valor justo estimado em €64,503 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €195,000 situa-se €130,497 (66.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €195,000 face à base da zona de rua do Outeiro de €111,375 (€1,485/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 37/100 (Condição 35 · Materiais 40 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 65 · Serviços 60 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Outeiro
Base da zona €111,375 + condição -€45,117 + localização +€4,620 = valor justo estimado de €64,503 (€860/m²), uma diferença de €130,497 (66.9%) face ao preço pedido de €195,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Outeiro | Imóvel em análise | €195,000 | €2,600 | — | 35 | 61 |
| Paços de Ferreira · 483b6a | Ativo | €218,000 | €2,137 | 17.8% | 65 | 61 |
| Carvalhosa · 4d41c0 | Ativo | €255,000 | €1,962 | 24.6% | — | 62 |
| Paços de Ferreira · 82c659 | Ativo | €250,000 | €2,049 | 21.2% | 65 | 65 |
| Figueiró · 4d412d | Ativo | €245,000 | €3,356 | 29.1% | — | 62 |
| Mediana | €247,500 | €2,093 | 19.5% | 65 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a atual lista de preços de €195,000, a propriedade não está bem posicionada para rendimentos de arrendamento a longo prazo, já que apresenta um rendimento bruto de 0%. Além disso, a classificação de condição de 37/100 indica potenciais custos significativos de renovação ou manutenção que podem diminuir ainda mais a rentabilidade do arrendamento. Arrendamento para famílias Com um valor de mercado justo de €64,503, o preço atual de €195,000 representa uma sobrevalorização significativa de 66,9%, tornando-a menos favorável para oportunidades de arrendamento familiar. Adicionalmente, a pontuação do bairro de 61/100 sugere uma atratividade limitada para famílias que procuram serviços e amenidades de qualidade. Compra e retenção A etiqueta de preço de €195,000 sugere que uma estratégia de investimento centrada na compra e retenção não é aconselhável, já que a propriedade está avaliada substancialmente acima do seu valor justo. Além disso, com uma pontuação de apenas 37/100 em condição, os investidores podem enfrentar despesas contínuas que minam o potencial de crescimento a longo prazo deste ativo.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 55/100 indica um risco potencial de recessões económicas, o que pode afetar a renda e os valores da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 261 415 €
- Capital próprio necessário
- 105 415 €
- Prestação mensal
- 658 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -848 €
- Preço195 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4322 €
- Imposto do Selo (escritura)1560 €
- Imposto do Selo (crédito)936 €
- Escritura, registo e banco1968 €
- Obras57 629 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (37/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 66.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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