Edifício de uso misto em Avenidas Novas
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Edifício de uso misto T0 com 930 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 5 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 4 109 677 €, 18,3% abaixo do preço pedido. A análise de 46 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 9 casas de banho de 930 m², construído em 1951, certificado energético B. Localizado em rua Filipe da Mata, 145, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €5,300,000 está significativamente acima do valor justo de €4,109,677, representando uma sobrevalorização de €1,190,323 (22.5%). Isso indica uma propriedade que não está alinhada com as expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €4,109,677 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €5,300,000 situa-se €1,190,323 (22.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €5,300,000 face à base da zona de rua Filipe da Mata, 145 de €5,702,760 (€6,132/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 85/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Filipe da Mata, 145
Base da zona €5,702,760 + condição -€65,391 + localização +€512,728 = valor justo estimado de €4,109,677 (€4,419/m²), uma diferença de €1,190,323 (22.5%) face ao preço pedido de €5,300,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Filipe da Mata, 145 | Imóvel em análise | €5,300,000 | €5,699 | — | 70 | 85 |
| rua Oliveira Martins, 7 | Ativo | €3,950,000 | €2,469 | 56.7% | 70 | 82 |
| rua C | Ativo | €1,200,000 | €4,286 | 24.8% | 78 | 81 |
| avenida dos Estados Unidos da América, 127 | Ativo | €690,000 | €5,702 | 0.1% | 75 | 80 |
| Arroios · 603334 | Ativo | €2,200,000 | €3,860 | 32.3% | — | 81 |
| Mediana | €1,700,000 | €4,073 | 28.5% | 75 | 81 |
Tese de investimento
Long-term rental O preço atual de €5,300,000 representa um prémio de 22,5% sobre o valor justo de €4,109,677, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Além disso, com um rendimento bruto de 0%, esta estratégia carece de viabilidade financeira imediata para investimento em arrendamento de longo prazo. Short-term vacation rental Com um preço de listagem significativamente acima do valor justo em 22,5%, os retornos potenciais para arrendamentos de curto prazo diminuem, classificando esta propriedade como sobrevalorizada. A ausência de rendimento bruto complica ainda mais a viabilidade desta estratégia de investimento, tornando-a menos atractiva no mercado atual. Buy-and-hold Dada a disparidade de 22,5% em relação ao valor justo, esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de compra e retenção. A classificação atual do estado de 71/100 sugere que, embora a propriedade esteja numa condição razoável, não justifica os preços inflacionados na perspectiva de uma detenção a longo prazo.
Riscos
Risco de sensibilidade econômica A propriedade está exposta a potenciais recessões económicas uma vez que tanto os índices de estabilidade económica como de estabilidade de inquilinos estão em 80/100, indicando que, embora estável, ainda pode haver volatilidade moderada na renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 5 915 428 €
- Capital próprio necessário
- 1 675 428 €
- Prestação mensal
- 17 876 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -24 143 €
- Preço5 300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões397 500 €
- Imposto do Selo (escritura)42 400 €
- Imposto do Selo (crédito)25 440 €
- Escritura, registo e banco14 220 €
- Obras135 868 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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