Duplex em Alvalade
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Duplex T2 com 121 m² em Alvalade, Lisbon, à venda por 690 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 225 037 €, 40,3% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Duplex T2 com 6 casas de banho de 121 m², construído em 1959, certificado energético B. Localizado em avenida dos Estados Unidos da América, 127, freguesia de Alvalade, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este duplex apresenta uma sala extra versátil que pode funcionar como escritório ou quarto de hóspedes, aumentando a sua adaptabilidade às necessidades modernas de habitação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €690,000 está significativamente acima do valor justo de €225,037, excedendo-o em €464,963 (67.4%). Esta propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €225,037 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €690,000 situa-se €464,963 (67.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €690,000 face à base da zona de avenida dos Estados Unidos da América, 127 de €619,883 (€5,123/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 75 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida dos Estados Unidos da América, 127
Base da zona €619,883 + condição +€9,831 + localização +€23,058 = valor justo estimado de €225,037 (€1,860/m²), uma diferença de €464,963 (67.4%) face ao preço pedido de €690,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida dos Estados Unidos da América, 127 | Imóvel em análise | €690,000 | €5,702 | — | 75 | 80 |
| avenida da Liberdade | Ativo | €2,300,000 | €7,986 | 40.0% | 78 | 78 |
| Arroios · ba3db0 | Ativo | €1,350,000 | €7,105 | 24.6% | 78 | 79 |
| Avenidas Novas · 4bc464 | Ativo | €1,499,000 | €7,207 | 26.4% | 80 | 83 |
| largo do Rato | Ativo | €2,450,000 | €8,974 | 57.4% | 80 | 87 |
| Mediana | €1,899,500 | €7,597 | 33.2% | 79 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O duplex T2 em Alvalade, listado por €690,000, apresenta um gap significativo de 67.4% em relação ao seu valor justo de €225,037, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3%, esta propriedade não atende às expectativas de retorno de investimento para arrendamentos de longo prazo. Arrendamento familiar Embora a propriedade mantenha pontuações decentes para condição e vizinhança de 80/100, o preço de €690,000 sugere que está sobrevalorizada em comparação com seu valor justo de €225,037, levando a uma proposta de investimento decepcionante. Famílias à procura de opções de arrendamento em Alvalade podem encontrar escolhas mais adequadas e viáveis financeiramente em outros locais. Compra e retenção Embora a propriedade esteja localizada em uma área desejável de Alvalade, o gap significativo de 67.4% em relação ao seu valor justo de €225,037 faz com que o preço de €690,000 pareça excessivamente elevado. Esta sobrevalorização compromete a estratégia tradicional de compra e retenção, uma vez que o investimento teria dificuldade em oferecer retornos satisfatórios ao longo do tempo.
Riscos
Risco Económico A propriedade enfrenta uma potencial instabilidade económica devido a uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, que, embora relativamente alta, indica a possibilidade de flutuações a impactar a procura de inquilinos e a receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 749 211 €
- Capital próprio necessário
- 197 211 €
- Prestação mensal
- 2327 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1471 €
- Preço690 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 400 €
- Imposto do Selo (escritura)5520 €
- Imposto do Selo (crédito)3312 €
- Escritura, registo e banco3156 €
- Obras5823 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 67.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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