Apartamento T1, 46 m² em Odivelas
Apartamento T1 com 46 m² em Odivelas, à venda por 259 700 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 150 486 €, 29,6% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 46 m², no 2º andar, construído em 1962, certificado energético F. Localizado em rua da Paiã, freguesia de Odivelas, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento completamente remodelado possui uma varanda espaçosa perfeita para relaxamento ao ar livre e beneficia de um condomínio bem organizado que melhora a vida comunitária.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €259,700 está significativamente acima do valor justo de €150,486, traduzindo-se numa sobrevalorização de €109,214 (42.1%). Esta propriedade é considerada acima do valor justo dada a sua posição no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €150,486 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €259,700 situa-se €109,214 (42.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €259,700 face à base da zona de rua da Paiã de €169,004 (€3,674/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 80 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 79/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Paiã
Base da zona €169,004 + condição +€2,228 + localização +€15,410 = valor justo estimado de €150,486 (€3,271/m²), uma diferença de €109,214 (42.1%) face ao preço pedido de €259,700.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Paiã | Imóvel em análise | €259,700 | €5,646 | — | 80 | 79 |
| Odivelas · 483d07 | Ativo | €259,700 | €4,900 | 13.2% | 80 | 72 |
| Odivelas · 6c793f | Ativo | €259,700 | €4,900 | 13.2% | 75 | 70 |
| rua da Paiã | Ativo | €259,700 | €4,809 | 14.8% | 75 | 72 |
| rua da Paiã, 2 | Ativo | €259,700 | €5,646 | 0% | 80 | 73 |
| Mediana | €259,700 | €4,900 | 13.2% | 78 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em Odivelas está listado a €259,700, um significativo 42,1% acima do seu valor justo de €150,486, tornando-o um investimento sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de 4,1% e uma classificação de condição de 78/100, os retornos podem não justificar o alto preço de listagem em comparação com as expectativas de mercado. Compra e manutenção Dada a considerável diferença entre o preço de listagem e o valor justo, adquirir esta propriedade para manutenção a longo prazo não seria aconselhável, uma vez que está sobrevalorizada a €259,700. Embora a vizinhança ofereça alta acessibilidade a amenidades e emprego, a avaliação atual não reflete perspetivas favoráveis de investimento. Arrendamento familiar Embora as famílias possam apreciar as boas classificações do bairro e as amenidades acessíveis, a propriedade está atualmente listada a €259,700, que é 42,1% superior ao seu valor justo de €150,486, indicando que está sobrevalorizada. O cenário de arrendamento previsto pode não alinhar-se com o preço de compra inflacionado, minimizando o rendimento de arrendamento potencial para inquilinos familiares.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75 sugere um risco moderado de rotatividade; se 25% dos inquilinos deixarem potencialmente, isso poderá interromper o fluxo de caixa e aumentar as taxas de desocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 277 806 €
- Capital próprio necessário
- 70 046 €
- Prestação mensal
- 876 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -379 €
- Preço259 700 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8785 €
- Imposto do Selo (escritura)2078 €
- Imposto do Selo (crédito)1247 €
- Escritura, registo e banco2123 €
- Obras3874 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 42.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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