Apartamento T2, 92 m² em Loures
Apartamento T2 com 92 m² em Loures, à venda por 340 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 339 787 €, em linha com o preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 92 m², no 2º andar, construído em 1957, certificado energético E. Localizado freguesia de Loures, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Varandas: O apartamento dispone de duas pequenas varandas que aumentam a luz natural e proporcionam espaço exterior, acrescentando à atmosfera geral e conforto das áreas habitacionais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €355,000 está €146,155 (41.2%) acima do valor justo de €208,845, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta diferença sugere que os compradores podem enfrentar desafios na realização de valorização.
Avaliação
Valor justo estimado em €339,787 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €340,000 situa-se €213 (0.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €340,000 face à base da zona de Loures, Loures, Lisbon de €293,743 (€3,193/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €293,743, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €339,787 (€3,693/m²), uma diferença de €213 (0.1%) face ao preço pedido de €340,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loures · be9427 | Imóvel em análise | €340,000 | €3,696 | — | 78 | 78 |
| avenida Descobertas, 27 | Ativo | €438,000 | €3,876 | 4.9% | 65 | 72 |
| rua Paraíso | Ativo | €279,000 | €3,720 | 0.7% | 75 | 73 |
| rua António Sérgio, 10 | Ativo | €325,000 | €3,186 | 13.8% | 75 | 75 |
| avenida Amália Rodrigues, 1 | Ativo | €475,000 | €4,524 | 22.4% | 72 | 74 |
| Mediana | €381,500 | €3,798 | 2.8% | 74 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Loures, listado por €355,000, está claramente sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo estimado de €208,845, com uma diferença de 41.2%. Com um rendimento bruto de apenas 3.3%, a receita potencial de arrendamento a longo prazo pode não justificar o preço elevado de entrada. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa área suburbana que oferece segurança e uma vida residencial tranquila, o preço pedido de €355,000 excede significativamente o valor justo de €208,845 em 41.2%. O rendimento bruto de 3.3% sugere que pode não ser a escolha ideal para famílias em busca de valor nos seus custos habitacionais. Comprar e manter Apesar das condições favoráveis do bairro, investir neste apartamento de 2 quartos a €355,000 não é aconselhável, pois continua sobrevalorizado em comparação com o valor justo de €208,845. O rendimento bruto atual de 3.3% indica um potencial de crescimento financeiro limitado para uma estratégia de comprar e manter, dado o significativo diferencial de avaliação. Não ideal para: arrendamento de curto prazo, mercado de luxo A avaliação desta propriedade torna-a inadequada para o mercado de arrendamento de curto prazo, onde o valor e a acessibilidade são essenciais para o sucesso. Além disso, o seu preço não se alinha com as expectativas do mercado de luxo, limitando ainda mais a sua atratividade em ambos os segmentos.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A estabilidade dos inquilinos é moderadamente baixa em 75/100, indicando que pode haver uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e potencial perda de rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 371 130 €
- Capital próprio necessário
- 99 130 €
- Prestação mensal
- 1147 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -678 €
- Preço340 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2720 €
- Imposto do Selo (crédito)1632 €
- Escritura, registo e banco2316 €
- Obras9962 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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