Moradia em Alfena
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Moradia T3 com 165 m² em Alfena, Valongo, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 221 636 €, 15,2% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de campo, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 165 m², construído em 1984, certificado energético E. Localizado freguesia de Alfena, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma despensa prática na cozinha e uma casa de banho de serviço que está atualmente otimizada como lavandaria, demonstrando versatilidade no design da casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 supera o valor justo de €221,636 em €48,364, ou 17.9%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada de acordo com a análise de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €221,636 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €270,000 situa-se €48,364 (17.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de Alfena, Valongo, Porto de €355,080 (€2,152/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 64/100 (Condição 61 · Materiais 68 · Dimensões das divisões 67). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Alfena, Valongo, Porto
Base da zona €355,080 + condição -€27,844 + localização +€18,480 = valor justo estimado de €221,636 (€1,343/m²), uma diferença de €48,364 (17.9%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alfena · 225c6f | Imóvel em análise | €270,000 | €1,636 | — | 61 | 70 |
| rua da Fonte | Ativo | €419,000 | €1,262 | 22.9% | 70 | 74 |
| Ermesinde · 23f4ab | Ativo | €320,000 | €2,735 | 67.1% | 75 | 82 |
| rua Sistelo, 144 | Ativo | €420,000 | €1,533 | 6.3% | 61 | 67 |
| Folgosa · cfe22a | Ativo | €440,000 | €1,796 | 9.8% | 73 | 67 |
| Mediana | €419,500 | €1,665 | 1.7% | 72 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 6,5%, que é atrativo; no entanto, o preço atual de €270,000 está 17,9% acima do valor justo de €221,636, indicando que está sobrevalorizada. Com uma pontuação de condição de 64/100 e uma classificação de bairro de 70/100, a demanda pode ser diminuída, afetando a viabilidade do arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Investir nesta propriedade numa estratégia de comprar e manter pode não ser vantajoso dada a sua avaliação, uma vez que está sobrevalorizada a €270,000 em comparação com um valor justo de €221,636. A localização tem uma proximidade decente ao Porto, mas o preço de mercado atual não justifica o potencial de investimento. Arrendamento familiar Embora a propriedade possa servir bem para um arrendamento familiar devido ao seu tamanho, um rendimento bruto de 6,5% não compensa a sua sobrevalorização de €270,000 em relação a um valor justo de €221,636. Além disso, com uma pontuação de condição de 64/100, pode não atrair inquilinos de alta qualidade a este preço.
Riscos
Vulnerabilidade económica A propriedade pode enfrentar instabilidade financeira devido a uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, o que indica uma potencial suscetibilidade a flutuações e recessões do mercado. Risco de turnover de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, pode haver uma maior probabilidade de turnover de inquilinos, levando a taxas de vacância mais elevadas e perda de rendimentos de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 337 958 €
- Capital próprio necessário
- 121 958 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 5,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -88 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras52 848 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 17.9% acima do valor justo.
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