Apartamento em Barcarena
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Apartamento T1 com 65 m² em Barcarena, Oeiras, à venda por 310 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 265 238 €, 14,4% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 65 m², construído em 1977, certificado energético C. Localizado freguesia de Barcarena, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Notável Características: Este apartamento remodelado por um arquiteto inclui um pátio privado de aproximadamente 40 m², melhorando o espaço de vida ao ar livre, e apresenta acabamentos de alta qualidade, como um toilet suspenso e torneiras embutidas no banheiro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €310,000 está significativamente acima do valor justo de €265,238, resultando numa sobrevalorização de €44,762 (16.9%). Este preço reflete um mercado que pode não ser justificado pelos fundamentos da propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €265,238 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €310,000 situa-se €44,762 (16.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €310,000 face à base da zona de Barcarena, Oeiras, Lisbon de €223,315 (€3,436/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €223,315, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €265,238 (€4,081/m²), uma diferença de €44,762 (16.9%) face ao preço pedido de €310,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Barcarena · 6a9151 | Imóvel em análise | €310,000 | €4,769 | — | 85 | 81 |
| Carnaxide e Queijas · 96c0fa | Ativo | €395,000 | €4,938 | 3.5% | 82 | 74 |
| rua Óscar Monteiro Torres | Ativo | €335,000 | €2,577 | 46.0% | 70 | 76 |
| Massamá e Monte Abraão · 99f166 | Ativo | €245,000 | €3,224 | 32.4% | 75 | 78 |
| rua Cesário Verde, 3 | Ativo | €360,000 | €5,902 | 23.7% | 84 | 71 |
| Mediana | €347,500 | €4,081 | 14.4% | 79 | 75 |
Tese de investimento
Long-term rental Este apartamento de 1 quarto está atualmente sobrevalorizado a €310,000, apresentando uma diferença de 16.9% em relação ao seu valor justo de €265,238. Com um rendimento bruto de 3.5%, a estratégia de arrendamento a longo prazo pode enfrentar dificuldades em oferecer retornos atrativos em relação ao custo do investimento. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma opção de compra e manutenção não é aconselhável, dado que seu preço atual está acima do valor justo. As fortes condições de vida orientadas para a família na área podem não compensar suficiente a imprecisão do preço de compra atual. Family rental O mercado de arrendamento familiar é acessível em Barcarena, mas o preço atual pedido para o apartamento posiciona-o como sobrevalorizado. Com uma classificação de vizinhança de 81/100, esta estratégia pode enfrentar desafios na obtenção de rentabilidade, dado o elevado custo de entrada. Não ideal para: Student housing, Luxury market, Short-term rental
Riscos
Risco de volatilidade económica Uma ligeira desaceleração económica poderia afetar a estabilidade dos inquilinos, apesar da pontuação relativamente alta de 80/100, arriscando potenciais vagas ou reduções de renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 329 300 €
- Capital próprio necessário
- 81 300 €
- Prestação mensal
- 1046 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -593 €
- Preço310 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 306 €
- Imposto do Selo (escritura)2480 €
- Imposto do Selo (crédito)1488 €
- Escritura, registo e banco2244 €
- Obras782 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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