Apartamento em Paranhos
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Apartamento T1 com 77 m² em Paranhos, Porto, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 303 103 €, em linha com o preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 77 m², no 2º andar, construído em 2006, certificado energético E. Localizado em rua de Nove de Abril, 475, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui estacionamento privado e está estrategicamente localizada a uma curta distância de escolas locais e serviços essenciais, aumentando a conveniência diária para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €289,000 está significativamente acima do valor justo de €202,745, tornando-se assim sobrevalorizada em €86,255 (29.8%). Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda utilizando melhorias cosméticas poderia atrair jovens profissionais, potencialmente aumentando a atratividade da propriedade e seu valor de revenda num mercado competitivo. Buy-to-let angle. Com uma renda de aluguel estimada em €891 por mês, o rendimento bruto permanece em 3.7%, tornando-se uma opção viável para aluguel a longo prazo numa vizinhança desejável como Paranhos.
Avaliação
Valor justo estimado em €303,103 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €28,103 (9.3%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de rua de Nove de Abril S / N de €279,350 (€3,628/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €279,350, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €303,103 (€3,936/m²), uma diferença de €28,103 (9.3%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Nove de Abril S / N | Imóvel em análise | €275,000 | €3,571 | — | 70 | 78 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 19077e | Ativo | €245,000 | €4,083 | 14.3% | 75 | 72 |
| rua Cónego Ferreira Pinto | Ativo | €445,000 | €4,450 | 24.6% | 72 | 74 |
| rua Doutor Joaquim Pires de Lima | Ativo | €288,000 | €2,743 | 23.2% | 75 | 71 |
| rua do Padre António Coutinho, 41 | Ativo | €216,000 | €3,789 | 6.1% | 65 | 68 |
| Mediana | €266,500 | €3,936 | 10.2% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento T1 está sobrevalorizado a €289,000, dado o valor justo de €202,745, resultando numa diferença de 29,8%. O rendimento bruto de 3,7% é menos apelativo quando comparado ao preço de compra superior ao justificado. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja localizada numa vizinhança bem avaliada, o seu preço listado excede o valor justo, sugerindo que está sobrevalorizada a €289,000. A classificação atual de conservação de 68/100 levanta preocupações sobre os custos de manutenção contínuos que podem consumir a renda potencial para famílias. Comprar e manter Com um preço listado de €289,000, este apartamento representa um investimento que está sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo de €202,745. A oportunidade de valorização a longo prazo parece limitada devido às dinâmicas financeiras atuais e ao rendimento de apenas 3,7%.
Riscos
Possível Recessão Económica A pontuação de estabilidade económica de 80/100, embora relativamente forte, sugere um risco moderado se houver alterações nas condições de mercado que possam reduzir a procura de inquilinos, impactando a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 785 €
- Capital próprio necessário
- 81 785 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -450 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras11 250 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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