Moradia T4, 279 m² em Palmela
Moradia T4 com 279 m² em Palmela, à venda por 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 807 711 €, 15% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 279 m², construído em 2008, certificado energético C. Localizado freguesia de Palmela, concelho de Palmela, distrito de Setúbal. Característica Notável: A propriedade inclui uma vasta área exterior perfeita para usos versáteis, como jardinagem ou espaços de lazer, sublinhando o seu potencial para uma vida ao ar livre tranquila.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €950,000 excede o valor justo de €807,711 em €142,289 (17.6%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada no mercado atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda pode enfrentar desafios devido ao preço da propriedade, limitando os potenciais lucros de revenda neste ambiente de mercado. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 4.9% e uma renda estimada de €3,879 por mês, esta propriedade oferece um potencial de fluxo de caixa razoável, sendo atrativa para investimentos de arrendamento de longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €807,711 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €950,000 situa-se €142,289 (17.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €950,000 face à base da zona de Palmela, Palmela, Setúbal de €694,868 (€2,491/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €694,868, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €807,711 (€2,895/m²), uma diferença de €142,289 (17.6%) face ao preço pedido de €950,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Palmela · b32b09 | Imóvel em análise | €950,000 | €3,405 | — | 80 | 52 |
| rua do Pinho, 98 | Ativo | €549,000 | €2,952 | 13.3% | 75 | 63 |
| Palmela · cfe07a | Ativo | €995,000 | €3,373 | 0.9% | 72 | 45 |
| rua Amadeu de Sousa Cardoso | Ativo | €568,000 | €2,618 | 23.1% | 72 | 45 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 28b918 | Ativo | €575,000 | €2,396 | 29.6% | 74 | 53 |
| Mediana | €571,500 | €2,785 | 18.2% | 73 | 49 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 17,6% em comparação com o seu valor justo de €807,711, o que limita a sua atratividade como um investimento para arrendamento de longo prazo. Além disso, o rendimento bruto de 4,9% não é suficientemente atraente dado o rating de condição de 78/100 e a baixa pontuação de 52/100 para o bairro. Compra e manutenção Embora a propriedade possa servir como um ativo para compra e manutenção, o seu preço atual sugere que está sobrevalorizada, tornando a apreciação potencial incerta. A combinação de um rendimento de arrendamento limitado e uma baixa pontuação no bairro indica que o investimento pode não alcançar os retornos esperados ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica Com uma classificação de estabilidade económica de 40/100, existe um risco significativo de que as condições de mercado flutuantes afetem a renda de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 045 958 €
- Capital próprio necessário
- 285 958 €
- Prestação mensal
- 3204 €
- Rentabilidade bruta
- 4,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1236 €
- Preço950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões57 000 €
- Imposto do Selo (escritura)7600 €
- Imposto do Selo (crédito)4560 €
- Escritura, registo e banco3780 €
- Obras23 018 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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