Moradia T3, 193 m² em Comporta, Alcácer do Sal
Moradia T3 com 193 m² em Comporta, Alcácer do Sal, à venda por 1 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 518 605 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 193 m², construído em 2021, certificado energético B. Localizado em rua das Laranjeiras, freguesia de Comporta, concelho de Alcácer do Sal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta propriedade apresenta uma cobertura de palha, enriquecendo o seu caráter arquitetónico, além de um amplo deck de madeira ao ar livre que realça as serenas vistas da paisagem agrícola envolvente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €1,395,000 está abaixo do valor justo de €1,518,605, indicando uma diferença de €123,605 (8.1%). Isso coloca a propriedade ao preço justo, tornando-a uma oportunidade de investimento razoável. Buy-to-flip angle. A estratégia de compra para revenda concentra-se em realizar pequenas renovações que acrescentem valor antes de revender a propriedade a um preço mais elevado, capitalizando as características de alta qualidade. Isso pode atrair compradores que buscam casas contemporâneas e sofisticadas numa área desejável. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 3.3%, a propriedade está posicionada para gerar uma renda de aluguel a longo prazo de aproximadamente €3,836 por mês. Os acabamentos de alta qualidade podem torná-la apelativa para famílias que buscam um aluguel num ambiente rural único.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,518,605 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,395,000 situa-se €123,605 (8.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €1,395,000 face à base da zona de rua das Laranjeiras de €1,439,114 (€7,457/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,439,114, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,518,605 (€7,868/m²), uma diferença de €123,605 (8.1%) face ao preço pedido de €1,395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Laranjeiras | Imóvel em análise | €1,395,000 | €7,228 | — | 81 | 46 |
| Comporta · b32a78 | Ativo | €895,000 | €9,421 | 30.3% | 76 | 45 |
| Comporta · 4bb8dc | Ativo | €1,200,000 | €12,632 | 74.8% | 76 | 47 |
| rua do Pinhal | Ativo | €1,500,000 | €5,455 | 24.5% | 85 | 55 |
| rua da Mondina | Ativo | €1,200,000 | €6,316 | 12.6% | 80 | 51 |
| Mediana | €1,200,000 | €7,869 | 8.9% | 78 | 49 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade apresenta uma oportunidade de arrendamento de longo prazo estável com um rendimento bruto de 3,3%, que está alinhado com as expectativas nas atuais condições de mercado da área. No entanto, com a avaliação do valor justo a indicar um ligeiro prêmio sobre o preço de lista, os investidores potenciais devem garantir que a renda esperada justifica este custo de entrada elevado. Renovação com valorização Embora a propriedade tenha uma classificação sólida de 85/100 em termos de condição, algumas reformas direcionadas podem melhorar tanto a qualidade de vida quanto o valor de revenda futuro. Dado que o valor justo está ligeiramente acima do preço listado, qualquer investimento em reformas deve ser cuidadosamente ponderado em relação ao retorno potencial para evitar sobrecapitalização. Arrendamento familiar A propriedade está bem posicionada para famílias devido ao seu tamanho e layout, mas a classificação menos favorável do bairro de 46/100 pode limitar a procura por inquilinos. Com o preço atual listado a ser justo, os proprietários em potencial devem concentrar-se em atrair inquilinos de qualidade que valorizem o estilo de vida rural, apesar das comodidades limitadas disponíveis.
Riscos
Alto Risco Económico A propriedade possui uma baixa pontuação de estabilidade económica de 35/100, indicando um risco significativo de recessões económicas que afetam os retornos do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 522 329 €
- Capital próprio necessário
- 406 329 €
- Prestação mensal
- 4888 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3385 €
- Preço1 395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões104 625 €
- Imposto do Selo (escritura)11 160 €
- Imposto do Selo (crédito)6696 €
- Escritura, registo e banco4848 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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