Moradia T4, 250 m² em Cascais e Estoril, Cascais
Moradia T4 com 250 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 960 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 755 631 €, 21,3% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 250 m², construído em 1971, certificado energético B. Localizado em rua Camélias, 58, freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade dispõe de um sistema de Smart Home que permite o controlo remoto da iluminação e dos estores, juntamente com uma cozinha exterior equipada com forno a lenha e assador. Destaques Adicionais: O jardim integra-se harmoniosamente com a piscina aquecida, melhorando a vivência exterior. Eficiência Energética: Equipado com um sistema fotovoltaico Huawei para produção sustentável de energia. Apelo Global: Ideal para famílias que buscam comodidade moderna e conforto numa zona tranquila.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €960,000 está substancialmente acima do valor justo de €755,631, criando uma discrepância de €204,369 (27,0%). Verdict: sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia ser considerada, focando em melhoramentos cosméticos para aumentar o apelo da propriedade no mercado de Cascais, visando uma revenda acima do preço pedido atual. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 5% em cerca de €4,000/mês, a propriedade apresenta uma robusta oportunidade de rendimento de arrendamento para famílias que procuram viver nos subúrbios da área de Grande Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €755,631 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €960,000 situa-se €204,369 (27.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €960,000 face à base da zona de rua Camélias, 58 de €589,134 (€2,357/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €589,134, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €755,631 (€3,023/m²), uma diferença de €204,369 (27.0%) face ao preço pedido de €960,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Camélias, 58 | Imóvel em análise | €960,000 | €3,840 | — | 78 | 75 |
| rua Professor Vitorino Nemésio S / N | Ativo | €900,000 | €3,020 | 21.4% | 79 | 74 |
| Alcabideche · 023978 | Ativo | €949,000 | €4,162 | 8.4% | 75 | 72 |
| rua Professor Doutor Manuel Eugénio Machado Macedo | Ativo | €1,160,000 | €3,932 | 2.4% | 73 | 70 |
| Cascais e Estoril · 02424e | Ativo | €850,000 | €3,025 | 21.2% | 74 | 74 |
| Mediana | €924,500 | €3,479 | 9.4% | 75 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo: A propriedade está sobrevalorizada a €960,000, o que excede o seu valor justo de €755,631 em 27,0%. Com um rendimento bruto de 5%, o retorno do investimento pode não justificar o preço de compra elevado no contexto atual do mercado. Arrendamento familiar: Considerando o seu preço, esta casa avaliada em €960,000 não se apresenta como uma opção atraente para famílias que buscam imóveis para arrendar em termos de relação qualidade-preço, dada a avaliação do seu valor justo. Apesar da boa classificação de condição de 80/100 ser um ponto positivo, não atenua o elevado preço de entrada para inquilinos voltados para o segmento familiar. Manter e investir: A lacuna de 27,0% em relação ao valor justo sugere que adquirir esta propriedade para uma estratégia de manter e investir pode enfrentar desafios na geração de um crescimento sustentável do capital a longo prazo. Embora Cascais ofereça um estilo de vida suburbano com boas amenidades, o preço atual de €960,000 limita o potencial de valorização para esta abordagem de investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em potenciais desocupações e perda de receita de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 046 583 €
- Capital próprio necessário
- 278 583 €
- Prestação mensal
- 3263 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1234 €
- Preço960 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões57 600 €
- Imposto do Selo (escritura)7680 €
- Imposto do Selo (crédito)4608 €
- Escritura, registo e banco3804 €
- Obras12 891 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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