Moradia T4, 190 m² em Santa Iria de Azóia, São João da Talha e Bobadela, Loures
Moradia T4 com 190 m² em Santa Iria de Azóia, São João da Talha e Bobadela, Loures, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 540 376 €, em linha com o preço pedido. A análise de 44 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 190 m². Localizado freguesia de Santa Iria de Azóia, São João da Talha e Bobadela, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características do Imóvel: O imóvel inclui um apartamento T1 independente no rés-do-chão, oferecendo potencial de renda ou flexibilidade para habitação multigeracional. Benefícios da Localização: A proximidade a comodidades essenciais aumenta o seu atractivo para famílias e trabalhadores a deslocar-se.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 está €45,376 (8.4%) abaixo do valor justo de €540,376, indicando que a propriedade está ao preço justo de acordo com as condições atuais do mercado. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda poderia focar em renovações menores para melhorar a atratividade estética e a qualidade dos materiais, capturando potenciais compradores e permitindo uma revenda lucrativa no auge do mercado. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 5.3% e um rendimento mensal de aproximadamente €2,186, esta propriedade oferece uma forte oportunidade de aluguel a longo prazo, alinhando-se com o mercado de arrendamento familiar na área.
Avaliação
Valor justo estimado em €540,376 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €495,000 situa-se €45,376 (8.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de Santa Iria de Azóia, São João da Talha e Bobadela, Loures, Lisbon de €580,888 (€3,057/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 56/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €580,888, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €540,376 (€2,844/m²), uma diferença de €45,376 (8.4%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Iria de Azóia, São João da Talha e Bobadela · d7485d | Imóvel em análise | €495,000 | €2,605 | — | 60 | 72 |
| avenida Miratejo, 363 | Ativo | €600,000 | €3,000 | 15.2% | — | 75 |
| Santa Iria de Azóia, São João da Talha e Bobadela · 25f803 | Ativo | €520,000 | €3,421 | 31.3% | 55 | 74 |
| rua Salgueiro Maia, 3 | Ativo | €550,000 | €1,993 | 23.5% | 45 | 71 |
| rua Salgueiro Maia, 3 | Ativo | €550,000 | €1,993 | 23.5% | — | 72 |
| Mediana | €550,000 | €2,497 | 4.2% | 50 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Santa Iria de Azóia apresenta um rendimento bruto de 5,3%, que está alinhado com o mercado de arrendamento existente nas imediações. Com uma diferença de 8,4% em relação ao valor justo, indica uma estrutura de preços competitiva, proporcionando um potencial razoável para taxas de ocupação estáveis ao longo do tempo. Comprar e reter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e reter pode gerar retornos estáveis, dado a sua proximidade de Lisboa e as boas classificações do bairro. Com a posição de valor justo, a propriedade pode permanecer um ativo fiável sem perspectivas significativas de valorização. Arrendamento familiar Focar no arrendamento familiar neste bairro bem avaliado oferece uma demografia estável, apoiada por comodidades suburbanas e acessibilidade a Lisboa. Embora a propriedade esteja com um preço justo, pode atender efetivamente a famílias que procuram soluções de habitação a longo prazo numa localização desejável.
Riscos
Risco de Inadimplência do Inquilino A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de inadimplência, o que pode resultar em taxas de vacância mais elevadas afetando o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 616 368 €
- Capital próprio necessário
- 220 368 €
- Prestação mensal
- 1670 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -517 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras85 444 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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