Apartamento T3, 113 m² em Santa Clara, Lisbon
Apartamento T3 com 113 m² em Santa Clara, Lisbon, à venda por 580 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 495 175 €, 14,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 113 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado em rua Professor José Pinto Correia, freguesia de Santa Clara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma cozinha totalmente renovada em tons de cinza com acentos dourados, e um generoso armazém de 30 m², aumentando tanto a funcionalidade como a atratividade estética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €580,000 está significativamente acima do valor justo de €495,175, resultando numa sobrevalorização de €84,825 ou 17.1%. Esta discrepância indica que a propriedade está sobrevalorizada e pode desencorajar potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €495,175 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €580,000 situa-se €84,825 (17.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €580,000 face à base da zona de rua Professor José Pinto Correia de €441,874 (€3,910/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €441,874, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €495,175 (€4,382/m²), uma diferença de €84,825 (17.1%) face ao preço pedido de €580,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Professor José Pinto Correia | Imóvel em análise | €580,000 | €5,133 | — | 74 | 73 |
| parque Residencial do Almirante | Ativo | €545,000 | €3,516 | 31.5% | 75 | 76 |
| Santa Clara · 6a9217 | Ativo | €359,000 | €3,860 | 24.8% | 84 | 68 |
| rua Martin Luther King, 12 | Ativo | €460,000 | €4,894 | 4.7% | 71 | 80 |
| Póvoa de Santo Adrião e Olival Basto · b327be | Ativo | €459,000 | €4,832 | 5.9% | 77 | 76 |
| Mediana | €459,500 | €4,346 | 15.3% | 76 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade apresenta um rendimento bruto de apenas 3,1%, o que pode ser insuficiente para atender às expectativas de desempenho de investimento a longo prazo. Dado o seu desvio de 17,1% em relação ao valor justo, indica que a propriedade está sobrevalorizada nas condições atuais do mercado. Arrendamento familiar As famílias que procuram alojamento na periferia de Lisboa podem achar este apartamento atraente devido ao seu tamanho e segurança do bairro, mas o preço parece excessivo. Com um valor justo de €495,175, os retornos potenciais podem não justificar o preço de venda atual de €580,000. Compra e manutenção Enquanto manter a propriedade para valorização futura pode parecer uma estratégia viável, a substancial diferença entre o preço de listagem e o valor justo sugere a falta de potencial imediato. Assim, o investimento não apresenta uma oportunidade convincente, dado o seu estado de sobrevalorização em relação aos fundamentos do mercado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica da propriedade de 70/100 indica uma potencial vulnerabilidade a flutuações de mercado que podem afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 635 281 €
- Capital próprio necessário
- 171 281 €
- Prestação mensal
- 1949 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1237 €
- Preço580 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões33 700 €
- Imposto do Selo (escritura)4640 €
- Imposto do Selo (crédito)2784 €
- Escritura, registo e banco2892 €
- Obras11 265 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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