Apartamento T2, 75 m² em Odivelas
Apartamento T2 com 75 m² em Odivelas, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 285 333 €, em linha com o preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 75 m², certificado energético E. Localizado em rua Odivelas, 2, freguesia de Odivelas, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Esta propriedade oferece funcionalidade dupla com entradas independentes, permitindo uma renda imediata como um espaçoso T2 ou a conversão em um estúdio e um T1.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €280,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €285,333, indicando um prémio modesto de €5,333 (1.9%). Esta aliança sugere que a propriedade está ao preço justo no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €285,333 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €5,333 (1.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de rua Odivelas, 2 de €226,940 (€3,026/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €226,940, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €285,333 (€3,804/m²), uma diferença de €5,333 (1.9%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Odivelas, 2 | Imóvel em análise | €280,000 | €3,733 | — | 79 | 72 |
| praceta Marquesa Alorna, 46 | Ativo | €280,000 | €3,889 | 4.2% | 75 | 73 |
| rua Coronel Ferreira Simas, 10 | Ativo | €275,000 | €3,438 | 7.9% | 80 | 76 |
| avenida Amália Rodrigues, 1 | Ativo | €475,000 | €4,524 | 21.2% | 72 | 74 |
| rua Alfredo Keil | Ativo | €475,000 | €3,065 | 17.9% | 75 | 75 |
| Mediana | €377,500 | €3,664 | 1.9% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 4,3% da propriedade indica que pode gerar uma renda estável, alinhando-se bem com estratégias de arrendamento a longo prazo. No entanto, com um valor justo de €285,333 que corresponde de perto ao preço pedido de €280,000, este investimento está ao preço justo, sugerindo potencial limitado de valorização. Arrendamento familiar Dada a localização suburbanas, com boas escolas e segurança geral, este apartamento é bem adaptado para arrendamentos familiares. No entanto, considerando que está avaliado em €280,000 contra um preço justo de €285,333, os investidores podem precisar moderar as suas expectativas de retornos significativos. Comprar e manter Manter esta propriedade a longo prazo pode oferecer fluxos de caixa estáveis, especialmente num mercado suburbanos com acesso razoável a comodidades. No entanto, o valor de €280,000, que se aproxima do valor justo de €285,333, indica que o ativo está ao preço justo, limitando as perspetivas de crescimento e valorização do valor.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer se a estabilidade dos inquilinos mantiver uma pontuação de 75/100, potencialmente levando a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 298 153 €
- Capital próprio necessário
- 74 153 €
- Prestação mensal
- 952 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -368 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras2191 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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