Apartamento T2, 75 m² em Odivelas
Apartamento T2 com 75 m² em Odivelas, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 291 667 €, em linha com o preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 75 m², certificado energético E. Localizado em rua Odivelas, 2, freguesia de Odivelas, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Esta propriedade apresenta duas unidades autónomas com registo independente, permitindo um uso flexível como um espaçoso apartamento de 2 quartos ou um estúdio com um apartamento de 1 quarto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €280,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €291,667, indicando que está ao preço justo com um desconto de 4,0%. Esta posição sugere um ponto de entrada atrativo para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €291,667 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €11,667 (4.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de rua Odivelas, 2 de €227,358 (€3,031/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €227,358, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €291,667 (€3,889/m²), uma diferença de €11,667 (4.0%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Odivelas, 2 | Imóvel em análise | €280,000 | €3,733 | — | 80 | 74 |
| praceta Marquesa Alorna, 46 | Ativo | €280,000 | €3,889 | 4.2% | 75 | 73 |
| rua Coronel Ferreira Simas, 10 | Ativo | €275,000 | €3,438 | 7.9% | 80 | 76 |
| rua Alfredo Keil | Ativo | €475,000 | €3,065 | 17.9% | 75 | 75 |
| avenida Amália Rodrigues, 1 | Ativo | €475,000 | €4,524 | 21.2% | 72 | 74 |
| Mediana | €377,500 | €3,664 | 1.9% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento justo de 4,3%, alinhando-se com as expectativas para investimentos de arrendamento a longo prazo em áreas suburbanas. A sua condição e as classificações do bairro indicam que teria capacidade para atrair inquilinos estáveis e de qualidade que procuram residência perto de Lisboa. Compra e retenção Com uma diferença de valor justo de apenas 4,0%, a propriedade representa uma compra adequada para uma estratégia de compra e retenção, preservando valor ao longo do tempo. A combinação da classificação favorável da condição e o acesso a Lisboa aumenta o seu potencial de valorização a longo prazo. Arrendamento familiar A localização do apartamento num bairro residencial seguro torna-o bem adequado para arrendamentos familiares, contribuindo para a sua procura estável. Embora a propriedade esteja ao preço justo, a sua condição sólida garante que pode satisfazer as necessidades de famílias que procuram um ambiente confortável, perto das comodidades urbanas.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um potencial para um aumento na rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância adicionais e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 295 962 €
- Capital próprio necessário
- 71 962 €
- Prestação mensal
- 952 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -368 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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