Apartamento T2, 81 m² em Campolide, Lisbon
Apartamento T2 com 81 m² em Campolide, Lisbon, à venda por 590 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 478 125 €, 19% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, alcatifa e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 81 m², no 5º andar, certificado energético D. Localizado em calçada da Quintinha, 17, freguesia de Campolide, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Destaque: O apartamento apresenta móveis feitos sob medida em todo o espaço, incluindo uma unidade de armazenamento dedicada na entrada e uma pia de mármore sob encomenda no banheiro, refletindo um meticuloso trabalho de design.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €590,000 está €111,875 (23.4%) acima do valor justo de €478,125, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Esta disparidade sugere potenciais dificuldades em alcançar um retorno satisfatório sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €478,125 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €590,000 situa-se €111,875 (23.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €590,000 face à base da zona de calçada da Quintinha, 17 de €384,840 (€4,751/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €384,840, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €478,125 (€5,903/m²), uma diferença de €111,875 (23.4%) face ao preço pedido de €590,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| calçada da Quintinha, 17 | Imóvel em análise | €590,000 | €7,284 | — | 86 | 81 |
| São Domingos de Benfica · 38c729 | Ativo | €355,000 | €5,547 | 23.8% | 75 | 75 |
| avenida de Roma | Ativo | €550,000 | €5,556 | 23.7% | 85 | 80 |
| Santa Maria Maior · 9375ed | Ativo | €695,000 | €6,881 | 5.5% | 74 | 86 |
| estrada da Luz | Ativo | €450,000 | €6,250 | 14.2% | 75 | 76 |
| Mediana | €500,000 | €5,903 | 19.0% | 75 | 78 |
Tese de investimento
Long-term rental Este apartamento de 2 quartos em Campolide tem um rendimento bruto de apenas 2,7%, o que indica um retorno fraco para investimento a longo prazo, apesar da alta procura por emprego e turismo na área. Com um valor justo de €478,125 e um preço de listagem de €590,000, a propriedade está claramente sobrevalorizada em 23,4%, limitando sua atratividade para esta estratégia. Short-term vacation rental Embora a localização beneficie de um elevado tráfego turístico, o preço de listagem atual representa uma marcação significativa sobre o seu valor justo, tornando-o uma opção menos convincente para arrendamentos de curto prazo. Os investidores devem procurar propriedades melhor alinhadas com o valor de mercado para garantir preços competitivos em relação a acomodações alternativas no próspero mercado turístico de Lisboa. Buy-and-hold O potencial de longo prazo desta propriedade num centro urbano como Lisboa pode parecer atraente, mas a um preço de listagem de €590,000, está sobrevalorizada em 23,4% em relação ao seu valor justo, o que mina a sua viabilidade como investimento de compra-e-mantenha. Os investidores estariam melhor encaminhados ao canalizar o seu capital para aquisições que ofereçam potencial de crescimento a preços de mercado justos. Not ideal for Investimento agrícola, Projetos industriais, Alojamento para estudantes
Riscos
Risco de turnover de arrendatários Com uma pontuação de estabilidade dos arrendatários de 75/100, existe um potencial risco de aumento do turnover de arrendatários, o que pode levar a custos adicionais e períodos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 634 968 €
- Capital próprio necessário
- 162 968 €
- Prestação mensal
- 1990 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1388 €
- Preço590 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões34 500 €
- Imposto do Selo (escritura)4720 €
- Imposto do Selo (crédito)2832 €
- Escritura, registo e banco2916 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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