Apartamento T3, 60 m² em Olivais, Lisbon
Apartamento T3 com 60 m² em Olivais, Lisbon, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 306 923 €, 13,7% acima do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 60 m², no 2º andar. Localizado em rua Major Figueiredo Rodrigues S / N, freguesia de Olivais, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui uma vista desobstruída do rio, permitindo luz natural durante todo o dia e potencial para um projeto de renovação deslumbrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de lista de €270,000 está abaixo do valor justo de €306,923, indicando uma oportunidade com um desconto de €36,923 (12.0%). Esta propriedade é considerada subvalorizada. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda pode direcionar-se a compradores em busca de espaços modernizados em Olivais, aproveitando a condição existente para realizar melhorias cosméticas que aumentem o apelo do mercado e justifiquem um preço de venda mais elevado. Buy-to-let angle. Com uma receita de aluguer estimada de €1,148/mês, o rendimento bruto é de 5.1%, tornando-se um investimento atrativo para arrendamento a longo prazo numa área suburbana que oferece comodidades urbanas.
Avaliação
Valor justo estimado em €306,923 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €270,000 situa-se €36,923 (12.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de rua Major Figueiredo Rodrigues S / N de €281,641 (€4,694/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €281,641, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €306,923 (€5,115/m²), uma diferença de €36,923 (12.0%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Major Figueiredo Rodrigues S / N | Imóvel em análise | €270,000 | €4,500 | — | 60 | 76 |
| rua Doutor José Saraiva, 64 | Ativo | €307,000 | €4,039 | 10.2% | 66 | 76 |
| rua Cidade de Benguela, 293B | Ativo | €340,000 | €5,231 | 16.2% | 58 | 80 |
| Olivais · 6fbcc9 | Ativo | €380,000 | €5,000 | 11.1% | 60 | 74 |
| rua Vila Alferes Chamusca | Ativo | €369,000 | €5,507 | 22.4% | 62 | 78 |
| Mediana | €354,500 | €5,116 | 13.7% | 61 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T3 em Olivais representa uma forte oportunidade de investimento em arrendamento de longo prazo, dado que o seu valor justo é de €306,923, revelando uma diferença de 12,0% em relação ao preço de lista de €270,000. Com uma rendibilidade bruta de 5,1% e uma pontuação de vizinhança de 76/100, esta propriedade possui um bom potencial para atrair inquilinos fixos numa área suburbana que oferece comodidades urbanas. Arrendamento familiar Esta propriedade é ideal para arrendamentos familiares devido ao seu tamanho e às condições favoráveis da vizinhança, oferecendo um equilíbrio entre o conforto suburbano e o acesso urbano. Com um valor justo significativamente superior ao preço pedido, as famílias beneficiarão tanto do espaço quanto da segurança da área, enquanto conseguem assegurar uma propriedade que está subvalorizada. Manter e comprar Os investidores que procuram uma estratégia de manter e comprar encontrarão este apartamento apelativo, uma vez que está a um preço abaixo do seu valor de mercado justo, oferecendo uma oportunidade de valorização ao longo do tempo. A combinação de uma rendibilidade bruta de 5,1% e uma boa pontuação de vizinhança apoia uma trajetória de crescimento a longo prazo nesta área desejável de Lisboa.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade que pode levar a períodos de vacância e custos aumentados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 304 036 €
- Capital próprio necessário
- 88 036 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -247 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras18 927 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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